01

  前三季度土地成(chéng)交面(miàn)積降幅收窄，成(chéng)笑新交均價同比漲幅小幅收窄

  1、前三季度全國(guó)土地購置面(miàn)積同比下降20.2%，降舊資幅收窄

  前三季度，房地産開(kāi)發(fā)企業土地銀跳購置面(miàn)積15454萬平方米，同比下降20.2%，降幅比1-8月劇理份收窄5.4個百分點。

  2、前三季度全國(guó)土地購置均價同比小幅上漲2.6%，他樂漲幅小幅收窄

  前三季度，全國(guó)房地産開(k商又āi)發(fā)企業土地購置均價5297元/平方米，同比上漲師吃2.6%，漲幅較8月收窄2.2個百分點，較去是術年同期收窄3.5個百分點。繼年初季節性異動後(hòu)，3月和4月漲從有幅連續收窄，5月進(jìn)入負區間，6月份跌幅收窄至器見接近0，7月和8月漲幅連續擴大，9月漲幅小幅收窄。2019年四季度，考花醫慮到(dào)開(kāi)發(fā)商資金面(miàn)緊張，預計全國(guó門遠)土地購置均價同比漲幅難以大幅上漲，繼續低位盤整裡市的可能(néng)性較大。

  02

  房地産開(kāi)發(fā)投資增速與上月持平，新開(kāi)工面(m火舊iàn)積增速連續5個月回落

  1、全國(guó)房地産開(kāi)發(fā報愛)投資增速與上月持平，此前已連續4個月小幅回落

  2019年前三季度，全國(guó)房地産開(kāi)女兒發(fā)投資98008億元，同比增長(cháng)10.5%，飛來增速與1-8月份持平，此前已連續4個月回落。其中，住宅投資72146億元，鐵計增長(cháng)14.9%，增速持平。住宅投資占人子房地産開(kāi)發(fā)投資的比重為73.6%。

  從結構來看，住宅投資同比增長(cháng)14.9不分%，辦公投資同比增長(cháng)0.8%，商業路樹營業用房投資同比下降8%。可見，住宅庫存回雪都歸合理區間後(hòu)，部分城市開(kāi)始增加供給，而商辦物業由于庫喝做存較高，投資依舊乏力。整體來看，2019年四季度，随著(zhe)開(kāi制區)發(fā)商資金面(miàn)緊張和商品房銷售乏力，預計全國(gu身錢ó)房地産開(kāi)發(fā)投資增速還(hái)將(jiāng)繼續回落有購。

  數據來源：國(guó)家統計局、易居研究院吃章

  2、新開(kāi)工面(miàn)積增速連續5什姐個月小幅回落

  前三季度，房屋新開(kāi)工面(miàn)積1657說場07萬平方米，增長(cháng)8.6%，增速回落0.3個百了年分點，5月份以來已連續5個月回落。其中，住宅新開(kāi)工面(mi兒和àn)積122308萬平方米，增長(cháng)8.8%。2019年近船四季度，考慮到(dào)銷售增速大概率繼續低位盤整以及今就舊年前三季度房企土地購置面(miàn)積大幅近草下降，預計新開(kāi)工面(miàn)積同比增速也將(jiā朋離ng)繼續回落。

  03

  商品房銷售面(miàn)積降幅小幅收窄，成(chéng答厭)交均價同比漲幅小幅收窄

  1、前三季度全國(guó)商品房銷售面(miàn)積同比下降0弟厭.1%，降幅小幅收窄

  前三季度，商品房銷售面(miàn)積119179萬平方米，同比下降0.1熱時%，降幅比1-8月份收窄0.5個百分點。其中，住宅銷拿高售面(miàn)積增長(cháng)1.1%，辦公樓銷售面外裡(miàn)積下降11.0%，商業營業用房銷售面(miàn)積下降地靜13.7%。

  前三季度，東部地區商品房銷售面(miàn)積4行書7035萬平方米，同比下降2.9%，降幅比1-8月份裡懂收窄0.7個百分點；中部地區商品房銷售面(miàn)積3市費3816萬平方米，增長(cháng)0.5%，增習務速持平；西部地區商品房銷售面(miàn)積33004萬平方南科米，增長(cháng)4.6%，增速加快0.8個百分點；白吧東北地區商品房銷售面(miàn)積5324萬平方米，下降5.9%，降幅收窄0.了拿7個百分點。

  從商品房銷售面(miàn)積同比增速走勢看，2016年長水年初大幅回升，5月以後(hòu)增速逐步趨穩鐵行回落，全年基本保持20%以上增速，2017年增速進(jìn)一步回爸還落。2018年1-4月份商品房成(chéng)交面(miàn)積同件銀比增速繼續回落，二季度由于部分二線與三四線城市河分成(chéng)交明顯增長(cháng)，5-行子7月商品房成(chéng)交面(miàn)積同比增速有所反彈，8月份弟要至年底商品房成(chéng)交面(miàn)積同業站比增速再次回落。2019年1-2月商品房成(chéng)交面(miàn)積同比算動開(kāi)始轉跌，3月和4月部分城市成(chéng)交回暖出現“小陽春老話”，商品房銷售面(miàn)積同比降幅小幅收窄，5月份以來同比降幅一直在0軸這相附近小幅震蕩。在房住不炒的大背景下，随著(zhe)中央明确提出“匠土不將(jiāng)房地産作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，預計年内各地調控頻麗政策松綁的可能(néng)性微乎其微，年内年初累計間放商品房成(chéng)交面(miàn)積同比增速大概率還美理(hái)將(jiāng)在0附近小幅波動。

  2、前三季度全國(guó)商品房成(chéng地開)交均價同比上漲7.2%，漲幅小幅收窄

  前三季度，全國(guó)商品房成(chéng)交均價9355元/平城懂方米，同比上漲7.2%，漲幅比1-8月收窄0.2個百分點，6月份慢她以來處于小幅震蕩下行的過(guò)程中。其中住宅成(chéng)交均價931文業6元/平方米，同比上漲9.1%；商業營業用房成(chéng)交均價同比上漲0.說動7%；辦公樓成(chéng)交均價同比下跌0.1%。分著購地區來看，東部和東北地區漲幅較高，為9.2%和8.9%，中部和西村媽部地區漲幅分别為6.6%和5.7%。

  04

  三類物業存銷比均進(jìn)入上行周期

  1、三類物業存銷比均進(jìn)入上行周期，商辦去庫存壓力更大拍內

  9月末，全國(guó)商品房現房存銷比為2數國2.1月，環比上升0.2%。其中，住宅現房存銷比為13.8月，環木看比上升0.2%；辦公樓現房存銷比為40.3月，環比下降0.9%；商業營業用房現筆鄉房存銷比為44.4月，環比下降0.9%。值得關注的是，三類物業現房存銷道吧比均已進(jìn)入上行通道(dào)。其中辦公離遠樓現房存銷比自2018年5月份以來連續震蕩上行；商業營是和業用房2018年9-12月連續4個月上行，2019樂吃年2月份小幅下降後(hòu)又持續小幅上升，整體來看均已進(jìn)入上區山行通道(dào)；住宅現房存銷比自2018年8月以來連續震蕩上行，整體不年來看存銷比已進(jìn)入上升通道(dào)，樓市供求關系轉變，漸趨供風員大于求。

  05

  房企到(dào)位資金同比增長(cháng)7.1%，身請增速小幅提高

  前三季度，房地産開(kāi)發(fā)企業到(dào)司海位資金130571億元，同比增長(cháng)7.1%，增速暗是比1-8月份提高0.5個百分點。其中，國(guó)内貸款1968就訊9億元，增長(cháng)9.1%；利用外資104億元，增長(chán日術g)1.4倍；自籌資金42024億元，增長(cháng)3紅些.5%；定金及預收款43877億元，增長(cháng)9頻店.0%；個人按揭貸款19900億元，增長(cháng)13.身答6%。房地産開(kāi)發(fā)企業到(dào)位資動媽金主要來源于國(guó)内貸款、定金及預收款和小學個人按揭貸款增長(cháng)較多，自籌資金有飛增速較去年同期有較大回落，房企資金壓力依然較大。

  從企業到(dào)位資金與房地産開(kāi)發(fā)投資同比增速厭得情況看，根據2013年及其前後(hòu)年份兩(liǎng)曲線對(du鐘吧ì)比情況，當企業到(dào)位資金增速大于開(kāi)發(fā)投資藍了增速時(shí)，預示著(zhe)房地産市場步哥務入較快發(fā)展通道(dào)，而當前兩(liǎng)曲線自2015年底完成林銀(chéng)交叉後(hòu)，2016年1-2月份雜大年初異動，1-3月份再次交叉，此後(hòu)開(舊劇kāi)口較大，基本平穩。2017年開(kāi)口逐漸縮小，年底兩(li紙跳ǎng)條曲線粘合。從2018年1-2月開(k年線āi)始，房地産開(kāi)發(fā)投資同比增速超過哥新(guò)企業到(dào)位資金同比增速，兩(liǎng)條妹書曲線形成(chéng)剪刀差，這(zhè)一趨勢延了謝續至今，9月開(kāi)口為3.4個百分點。今年上半年，大中開答煙(kāi)發(fā)商發(fā)債量大增，其中美元債為主匠微，緩解了部分資金壓力。但5月底以來房地産信托、銀行貸款、境内外發(fā)債、A小影BS等融資渠道(dào)紛紛收緊。考慮到(d的吧ào)四季度整體銷售增速難以有較大起(q弟遠ǐ)色，房地産企業的資金壓力將(jiāng)加劇店新。

  06

  預計2019年四季度全國(guó)多項指老舊标增速回落

  2019年前三季度來看，3、4月份部分城市出現小陽春行情，5月份去風以來多地樓市小陽春結束，全國(guó)多項房地産指标增速姐微連續回落。9月份，從土地市場看，成(chéng)交面(miàn)積同比降幅計筆收窄，土地購置均價同比漲幅小幅收窄；從房地産開(kāi)發(fā)投資情況看光行，同比增速與上月持平，此前已連續4個月回落；從商品房市場看，銷售面(風報miàn)積同比降幅小幅收窄，成(chéng)交均價同的都比漲幅小幅收窄，住宅存銷比總體處于緩慢上升期，知了商辦物業庫存壓力更大。

  7.30政治局會(huì)議首次明确提出“不將村員(jiāng)房地産作為短期刺激經(jīng)濟的手匠雪段”，體現了中央控制房價上漲、确保房地産平穩健康發(fā來在)展的決心。房企方面(miàn)，5月底以來房地産信托、境内外發(fā)債、A土老BS等融資渠道(dào)紛紛收緊。8月底，多家銀行獲得央行窗口指導我農，自即日起(qǐ)開(kāi)始收緊房地産開(kāi)發(fā路懂)貸額度，原則上開(kāi)發(fā)貸控制在2校自019年3月底時(shí)的水平。居民房貸友錯方面(miàn)，全國(guó)首套房貸平均利率連續4個月照小上升。此前多家銀行信用卡中心下調房地産類商戶交易限額，并限制又為在住宅、地産中介等商戶刷卡交易，嚴防信用卡資金流入樓市。了白這(zhè)些均限制了居民加杠杆的空間。國(guó)慶長(c遠得háng)假後(hòu)，全國(guó)住房按揭貸款樹來市場執行了新的LPR定價機制，但從各地的執行情況來看，與之前的貸款利微師率相比基本保持穩定。

（來源： 易居研究院）