（4月22日）下午3點30分，任志強作為演講嘉賓出現在"201開書8諾亞财富房地産金融高峰論壇"上。

這(zhè)次任志強以北京華遠地産股份有限公司原董事(shì)長(chá笑唱ng)身份發(fā)表演講，時(shí)長(cháng)達60分鐘，不從民乏批判與反思。

一季度房價暴漲

任志強：

我們可以看到(dào)1月份的時(shí)睡歌候，施工面(miàn)積是負的。今年一季度漲了多少呢？漲用說了7.9。今年的一季度是全國(guó)平均房價曆史上漲幅最內兵高的一年。

利用70個大中城市或者100個城市的指數，看來房價是跌了。跌件綠到(dào)哪了呢？跌到(dào)政府的手上了，因為政府把銷售價格給你限書市制了，所以表面(miàn)上看是跌了。從有房地産快得以來，曆史上的一個季度計算，今年一季度是房價漲幅最高的一個季度。

現在是"抄底"機會(huì)

任志強：

我們看到(dào)，銷售增長(cháng)了百分之十幾的銷售額，為什麼(快用me)沒(méi)錢呢？他們公司基本上是作熱沒(méi)錢的，這(zhè)個投資增速是2008年務木以來增速最低的一年，比2008年還(hái)慘，開(kāi)你暗發(fā)商基本上兜裡(lǐ)就(jiù)沒(méi)錢了。

為什麼(me)我們譚總請大家來開(kāi)這(zhè)個會(huì)？就(樂的jiù)是這(zhè)個基金有了一個最好(hǎo)的機會(huì)，可以便宜收站弟購。因為開(kāi)發(fā)商兜裡(lǐ)沒(méi)錢了，開(kā間間i)發(fā)商要有很多錢的話要基金幹嗎？去年開(kāi)發(fā)商熱睡從境外的融資，388億美元，今年一季度193億美元，國來熱(guó)内融資很困難，就(jiù)跑到(dào)國(guó)外融但在資。

所以今年一季度，開(kāi)發(fā)商境外的融資已經(jīng)達人器到(dào)了去年的50%。前年是多少？201她章5年境外融資隻有140億美元，也就(jiù)是說(s志訊huō)今年一季度以前，比2016年全年在境外融資的錢還(hái)多拍雜。主要是因為國(guó)内沒(méi)機會(h林店uì)，這(zhè)是一個很重要的問題，開(kāi)發(關時fā)商兜裡(lǐ)的錢不夠了。

所以最開(kāi)始我說(shuō)，投資會(huì)持續下降，就(j場訊iù)是因為沒(méi)錢了，如果還(h現讀ái)保持百分之十幾的高位資金增長(cháng)的話，可能(nén紅舊g)還(hái)會(huì)持續一段時(shí)間，現在看來要想維持一個但輛高速的增長(cháng)，已經(jīng)有困難了。

東北、西部地區不能(néng)碰

任志強：

分地區看，我們看看東北地區、西部地區，他們的投路男資增長(cháng)百分之2.9、1.3，也就(jiù)離錯說(shuō)明了這(zhè)些地區已經(jīng)沒(méi)有了增兒科長(cháng)能(néng)力。東部和中部地區還(hái)維持一個增長(c下技háng)，其中相當一部分棚改，三四線城市主要的關民力量在這(zhè)兩(liǎng)個投資領域，近算所以這(zhè)個支撐效果還(hái)是有的。

但是中部、西部的銷售是什麼(me)呢？銷售是高速身看增長(cháng)，西部和東北地區。前面(miàn)我下術們看到(dào)投資是負的，或者基本上是不增長(cháng)的，書間可是從銷售看，東部地區，投資增長(cháng)快為學速地區是負增長(cháng)銷售，負的7.3，中部地區還(hái)維持14匠照，西部12，去年前年的高杠杆，導緻相當一部分回收的資算從金沒(méi)有進(jìn)入到(dào)開(kāi)歌化發(fā)商的資金盤子裡(lǐ)，而是跑到銀綠(dào)了銀行的兜裡(lǐ)面(miàn暗訊)。現在差别不大。

70家上市公司拍賣股票

任志強：

今年一季度我們可以看一些數據，融資下降了1.33萬億，下降了2為我0%，企業貸款下降了15.8，委托貸款下降了50%，煙國信托貸款下降了9%，融資下降了80%，所以到(dào)3月份為行外止，企業存款下降了1.21萬億，和去年年底北理相比。一個季度少1萬個億，開(kāi)發(藍市fā)商手裡(lǐ)的錢很緊。

更嚴重的是，現在有70家上市公司的股票抵押貸款開(k子厭āi)始進(jìn)行司法拍賣了，也就(jiù)是說(s校微huō)這(zhè)70家公司的現金流已經(jīn妹麗g)不行了。上市公司一共2000多家，70家公司文站開(kāi)始拍賣股票，還(hái)銀行債，信用是西信非常嚴重的不足。

有人說(shuō)，4月25日開(kāi)始降息，銀媽快行準備降準，這(zhè)是個信号，但是這從慢(zhè)個信号會(huì)到(dào)什麼(me)時(sh討海í)候不知道(dào)。到(dào)目前為止姐體，1.3萬億裡(lǐ)頭有9000億是銀行間進(jìn)行内部調整的錢，也兵對(duì)社會(huì)隻有4000億，但主要用于中小企業些說貸款，而且命令禁止流向(xiàng)房地産。别人家娶媳婦你看著(業水zhe)高興就(jiù)行了，那不是你家娶媳婦兒，所以這(z吃市hè)個差距是很大的。

調控造成(chéng)劣币驅逐良币

任志強：

另外一個實際問題，比如産品與價格，我們現在看到(dào)市場上的調控政策基明們本上劣币驅逐良币，就(jiù)是開(kāi)發(fā)商沒(méi)蓋好(紙道hǎo)房子，你隻能(néng)蓋破房子，越破越好(hǎo)。這(zhè)信綠個破房子破到(dào)什麼(me)程度呢？就(jiù)是上邊有一些一期的房子賣事動的很好(hǎo)，又有空氣淨化器，又是高級的電梯，又是高級的門窗，二期的秒懂價格比一期的還(hái)低，于是大家把空調都(dōu)撤了，把電梯這可換成(chéng)最破的電梯，把外牆的瓷磚給弄沒(méi)了。

總之，以後(hòu)可能(néng)得蓋破房子，不能(néng)蓋區我好(hǎo)房子，這(zhè)是一個很麻煩的問題。所以，産品與價格之地不間的矛盾，尤其是想蓋綠色産品，我們想蓋環保産品，你不讓賣高價，怎制哥麼(me)辦？

很多企業在擴大規模，但是擴大規模和利潤之間産生矛盾，因為你想擴我資大規模很容易，有錢就(jiù)行，但是不讓你賣高個亮價，你的利潤差越來越減少。我們可以看看領頭的這(zhè)些企業，實際上物我整體銷售價格很低。比如說(shuō)碧桂園，去年比前年的低，就(如草jiù)是隻能(néng)賣破房子，賣低價，擴大規模，但是利潤達不到(dào)去嗎那麼(me)高。所以規模和利潤之間的矛盾，這(zhè)是很多人難以理解的你哥。

隻租不售誕生"灰色空間"

任志強：

另外一個，土地招标的時(shí)候，好(hǎo)多加入固定性住房了，你投喝吧标還(hái)是不投标？要是投标了房子隻數會能(néng)租不能(néng)賣，壞了。前天開(kāi)會(huì)就窗我問一個人，你的房子租出去沒(méi)有？他搖搖頭，沒(懂長méi)有。

他是一個月1.5萬，一次性交180萬，十年的租金，在北京的一個很遠的地方，喝數那也就(jiù)是平均一個月2萬塊錢的租金，90平米以下的房子。我著場覺得固定性住房以後(hòu)給腐敗開(kā票費i)了一個很好(hǎo)的頭兒，過(gu了還ò)去腐敗都(dōu)是送房子，然後(hòu)這(zhè)兒笑個房子改名就(jiù)可以了。名字不是你的拿分，法院沒(méi)法判你的房屋。

我們在海南已經(jīng)發(fā)現有幾十位部長自很(cháng)級的享受了30年的租賃權，我也搞不清楚他們是自制校己花錢的還(hái)是别人給的房。反正這(zhè)種(zh電子ǒng)長(cháng)租房，創造了一個新的機會(huì)，我也說訊不知道(dào)法院會(huì)怎麼(me)判。再一個，給開道姐(kāi)發(fā)商的壓力就(jiù)是，這(zhè)個哥拿租金可能(néng)是難得取得回報。

用市場化手段提供住房

任志強：

房子不管是不是用來住的，都(dōu)得有人先蓋。但是我日章們看一看北京，看看很多大城市，都(dōu)建公租房，建共同産權房和其如我他的房子，把商業房的比例降到(dào)很低很低，或者說(shuō)基本上沒電了(méi)有什麼(me)商品房用地，北京可能(néng)連四分錢就之一都(dōu)不到(dào)，這(zhè)個市場是要還好她(hái)是不要？挺麻煩。

最重要的是，這(zhè)個房子是住的，但是不一體女定是産權人住的。什麼(me)意思呢？你要想限制租賃性住房，租賃性月紙住房就(jiù)是告訴你不是産權人去租，如果都(dōu)是産權人的話，哪男讀還(hái)有什麼(me)租賃房？我自己店風租不就(jiù)完了？所以租賃房一定不是産權人住。

這(zhè)裡(lǐ)就(jiù)出了一個麻煩，不是林技我們要宣傳，而我們實際造成(chéng)的黑大結果就(jiù)市場最需要你建房，至少你得把房子建出來，你再說(匠光shuō)是用來租的還(hái)是用住的。

我們剛才叫(jiào)什麼(me)總我也不知道(dào)，講的氪空間。這(離愛zhè)個氪空間什麼(me)意思呢？他就(jiù)說(s子得huō)大企業都(dōu)得租我的辦公室，都(dōu)得有流有也動，那我們人租房子是不是也得有流動呢？他們這(zhè)土路個氪空間解決的是臨時(shí)辦公和流動性辦公問市一題。我就(jiù)想到(dào)一個問題，臨時(shí)辦公和師麗流動性辦公的這(zhè)些人是不是也是流動性住呢？

比如說(shuō)媒體人，比如說(shuō)演員，比如說(shuō)地産師少商，他總得來回跑，來回跑的時(shí)候他門謝是不是也得有一套房子呢？這(zhè)套房好麗子不管是他自己買的還(hái)是什麼(me)的，如果一個項目幹六七年讀會，他是在這(zhè)買一套房子六七年以後(hòu)再把它賣了呢匠好(hǎo)，還(hái)是我租個六七年什麼(me)也沒(m資月éi)剩下好(hǎo)？非常簡單的事(shì)兒。但是他買了六七房快年以後(hòu)，賣了，你一定說(shuō)是炒房了船湖，就(jiù)和剛才的流動空間是一個道(dào)理，你那個章都流動空間就(jiù)是炒空間，這(zhè)個邏輯是一說吃樣(yàng)的。

越出政策的地方房價越漲

任志強：

我們的媒體在所有的宣傳活動中把這(zhè電微)個意思都(dōu)搞錯了，政策陷入了一動悖論，這(zhè)種木內(zhǒng)悖論是非常嚴重的悖論。大家都(dō爸一u)說(shuō)，出台政策以後(hòu)很多人擔心房價是不是會(huì)跌了山她，我個人覺得，越出政策的地兒，越證明房價要漲。不漲他出政策幹嗎？他很站傻呀？

在座的這(zhè)些人，我開(kāi)譚總召開(kāi)的會(huì)，用明每次都(dōu)問我，到(dào)哪買房子？我說(shuō)你真傻，政喝筆府告訴你到(dào)哪買房子了，他在那兒使勁壓著(zhe)，就頻件(jiù)告訴你到(dào)那兒買房子，不壓著(zhe)不就(j女術iù)漲了嗎？漲了才壓著(zhe)，是吧？如果那個葫蘆扔在水缸裡(錢劇lǐ)頭，你不按著(zhe)不就(jiù)往上走嗎？你按著(z她街he)才往下走。現在按著(zhe)，葫蘆下去，水上來了。你可山想想，葫蘆按下去了，水缸裡(lǐ)的水是不是往上走？這(zhè)麼(me)簡門空單的道(dào)理還(hái)用問嗎？政府告訴你到(d多你ào)哪買房子，你就(jiù)到(dào)哪去。

為什麼(me)？因為我們出台的這(zhè)些政策造成(ch熱服éng)了供給面(miàn)的扭曲，就(jiù)像我公風說(shuō)的，北京為了這(zhè)個那個，一大堆，保障放舊房，租賃房，共有産權房，最後(hòu)把商品房的用地弄沒(méi)了。體用弄沒(méi)了房子怎麼(me)會(huì)不漲價兒到呢？沒(méi)供應了，你看的是下來了，過(guò)兩(liǎng)年怎麼子大(me)辦？總得有人想結婚生孩子吧？怎麼(me)辦呢畫樹？所以這(zhè)是一個很矛盾的問題。

供給面(miàn)在扭曲

任志強：

價格是來自于什麼(me)？來自于需求。如果沒(m農也éi)有需求就(jiù)沒(méi)有價格。有人說(shuō)地價漲了房價就樂刀(jiù)得漲，正确的分析應該叫(jiào)做，地價是錯明房價的地闆價，就(jiù)是最低價格了。我把地價但我加上一個建安，稅費，各種(zhǒng)成(chéng)本加進(jìn)去友亮以後(hòu)，這(zhè)是我賣得不賠錢的價，叫(jiào)地闆價。

天花闆價在哪？天花闆價在顧客身上，一個人買，可能(néng)加點利潤就(ji分吃ù)算了，10個人買我就(jiù)得往上加價，這(zhè)個時視價叫(jiào)天花闆價。現在這(zhè)個天花闆價理著讓政府按住了，政府把天花闆價打破了，打到(dào)地闆上去了。如了年果政府把天花闆價打到(dào)地闆上，這(zhè)個供給面(國子miàn)不就(jiù)扭曲了嗎？

所以形成(chéng)的結果是，房價繼續上漲的壓力加大風雜，越來越大。因此，用這(zhè)種(zhǒng)政策街麗導緻的結果，我們有五次大型調控，每次調控之後(h河日òu)房價都(dōu)是上漲的，沒(méi)有一次是下快照跌的，原因就(jiù)是它把供給面(miàn)扭曲了。當供給面(miàn)扭近這曲的時(shí)候，跟不上以後(hòu)，下一次你一旦放開(kāi)就(ji是器ù)很麻煩。所以，人家不準讓我說(shuō)漲價，我也沒(méi)說妹道(shuō)漲價，我說(shuō)政府可能(néng)要求就答我們漲價，不是我說(shuō)的。

所以各種(zhǒng)政策加碼的時(shí)候，就(jiù)都場形成(chéng)了很多地區出現了一二受房價倒挂。倒從山挂是什麼(me)意思？二手房賣6萬塊錢，政府給你批的一手房賣5萬塊錢鄉些。這(zhè)說(shuō)明什麼(me)？說(shuō)明政府告訴你，子鐘趕緊炒房。你買了就(jiù)有1萬塊錢的差價，那現商你還(hái)不去炒。

政策變相鼓勵"炒房"

任志強：

所以政府的政策說(shuō)悖論，就(jiù)是因為他在鼓勵大家炒房，這(z喝為hè)是一個很麻煩的事(shì)情。如果是開(kāi)發(fā)日冷商自己定價，那就(jiù)是說(shuō)我怎麼(me)也得新房子用雜比舊房子貴點吧？不貴太多也得比二手房的價那房格高點吧？反正這(zhè)兩(liǎng)個裡(lǐ)頭有一個傻不是政府傻就行行(jiù)是開(kāi)發(fā)商傻，你怎麼雜花(me)比二手房賣的還(hái)低呢？這(zhè)請南就(jiù)是一個問題。

最大的問題在哪呢？最大的問題在于，十九大明明告訴我們市場決定價格，那政府懂黑決定價格不是違反十九大規定嗎？你們看看十八屆三中全會(huì)和十九大裡志地(lǐ)頭，是不是說(shuō)市場決定價格下事、市場決定資源配置？我們得按十九大辦。所以你一旦按十九大辦的時(shí)候，火身政府這(zhè)幾條可能(néng)就(jiù)有問題了。

比如說(shuō)為什麼(me)要搖号？搖号低船就(jiù)是供不應求，100套房子有3個人買用搖号嗎？師舊搖不搖都(dōu)搖到(dào)你頭上了。上海前兩(liǎng)天搖了好算黑(hǎo)幾個号，我一看，一個公司買了170套房子，他組織一大堆公司師大人員在那兒填窟窿，搖号，占名額。這(zhè)說(shuō)明什麼(me)東照？說(shuō)明是政府在幫你。

我們最近最高院、最高檢察院、國(guó)務院連續發(fā)了好(體購hǎo)幾個文章，叫(jiào)做保護産權，保護私有産權，保護什愛地麼(me)，保護企業家，說(shuō)了一大堆。這(zh答藍è)個房子是開(kāi)發(fā)商建的還(hái)是政府建哥作的？要是開(kāi)發(fā)商建的就(jiù)是開(kāi)發(fā)商街綠的産權，産權上沒(méi)寫著(zhe)政府路妹，你為什麼(me)要政府搖号？你不是侵犯他要産權嗎？那你這(zhè)個違反了國(guó)務院的錯哥規定，也違反了政府最高院、最高檢察院的規定。

"離婚"買房破壞了社會(huì)道(dào)德

任志強：

我就(jiù)不知道(dào)他們怎麼(m師但e)想的，反正弄的政府管搖号，開(kāi)發(資志fā)商還(hái)不能(néng)搖号，技姐我想不懂，所以它是一個悖論，它離市場經(jīng)濟越來越遠，計劃經(jīn還金g)濟還(hái)是計劃經(jīng)濟。市場經(你子jīng)濟一個最基本的條件就(jiù)是，顧客是上帝，我們得尊重上帝。兒讀現在老不尊重上帝，老讓大家離婚，這(zhè)有問題。

為什麼(me)離婚？當然政策導緻離婚有兩(liǎng)在行個原因，一個原因，有些人家裡(lǐ)的孩子，他們市說工資不夠高，申請貸款沒(méi)資格，工資太低了，都(dōu)是父母出錢，海吧申請貸款都(dōu)是以父母的名義，所以變成(chén少白g)兩(liǎng)套房了。但是父母沒(méi)資格就(jiù)得離婚，不離水還婚買不了。再一個就(jiù)是，一離婚就(jiù)綠火省了20萬，要是300萬的貸款就(jiù)省了60萬關筆，100萬就(jiù)是20萬的利率。

所以利率高低，首付高低，對(duì)離婚不離婚影響很大，因此選擇離婚的人越來到線越多。一般的情況下，全年我們大概333萬離婚，政策覆蓋率還(hái)平低紅均在580萬左右，每年離婚的大概多了200萬，這(zhè)是很嚴重的問題議錢。這(zhè)破壞的是什麼(me)？破壞的唱的是道(dào)德。市場經(jīng)濟講的是什麼著兵(me)？講的是契約精神，講道(dào)德。綠低

越是破壞市場，把社會(huì)道(dào)德鐵雨全都(dōu)破壞了。有的假離婚變成(chéng)玩城真離婚了，打官司。社會(huì)道(dào)德被(bèi)破壞是非常危險說妹的。尤其是這(zhè)個首套房的利率上升，我們呢煙到(dào)底房子是住的還(hái)是炒的？我覺得銀行認為站兒他是炒的，否則你不能(néng)讓首套房的利率降低嗎？首套房你不能又通(néng)說(shuō)他是炒房子吧？理票

中央與地方的博弈

任志強：

這(zhè)就(jiù)是出現了很多很多問題，造成(chéng)了結果很筆體不好(hǎo)。結果不好(hǎo)到(d長有ào)哪了呢？我最近去了很多地區，地方官員都(dōu)問我，怎麼(m她人e)想辦法和中央政府政策博弈？我說(shuō內藍)你們怎麼(me)都(dōu)這(zhè)麼(me)想？

我們看看最早，比較早的大家聽的，90、70，這(zhè)個調控政火開策針對(duì)誰的呢？針對(duì)開(kāi)報林發(fā)商的。所以開(kāi)發(fā)商和近姐政府鬥争，把90、70的戶型改來改去，然後(hòu空低)把戶型，廁所、衛生間的空間，陽台都(dō林場u)調來調去，就(jiù)是要躲90、70的政策。還(hái)有的友報是加層高，變成(chéng)一個小二層，偷面(miàn)紙身積，這(zhè)是開(kāi)發(fā)商和政府司筆的政策鬥争。第二步就(jiù)變成(chéng)老百姓離婚了，那就(jiù)好現是消費者開(kāi)始跟政策進(jìn)行鬥争。

現在就(jiù)是地方政府開(kāi)始跟政府進(jìn)行鬥争。地方政長作府本來是市場監管者，監管者現在有一個問題呢要了，我問幾個房管局局長(cháng)，那天我去幹什麼(me)了，房管局局長(c人姐háng)陪我吃了三頓飯，就(jiù)是要問一大堆問題，拿著(zhe樂道)小本子使勁記，一個重要的就(jiù)是我的第一任務是不能(néng)讓市長微相(cháng)和書記被(bèi)請去談話。因為房價漲到(dào)一計訊定程度以後(hòu)，市長(cháng)林海書記被(bèi)約談官兒就(jiù)當不成(chéng)了，所以她學這(zhè)是一個很重要的問題。

地方政府就(jiù)得跟政策做鬥争，所以他們就(jiù)想她票個辦法，把市裡(lǐ)的房價和縣裡(lǐ)的房價結合起姐師(qǐ)來。先是遠郊區，遠郊區不行就(jiù)把術生周邊市管縣的價格全合進(jìn)來。所以我們看這(zhè)個房價，漲不樂微和漲，那個數字已經(jīng)不是一個真實數字了。全國(guó)山但平均房價漲了，那和70個大中城市的數據完全不是一個概念，一個小嗎中破幹州慘的不行。

為什麼(me)？它被(bèi)列在70個城市範圍之内嗎影了，周圍400公裡(lǐ)沒(méi)有第二制看個城市，其實它很窮，但是沒(méi)辦法。這(zh好黑è)就(jiù)造成(chéng)了一個什麼(me)呢？開(kāi站土)發(fā)商、消費者和地方政府三方聯合起(qǐ)來和中央博弈。要是不讀廠博弈，地方政府地賣不出去，你要硬壓著(zhe)開(kāi)發(fā)商，地賣都媽不出去了。所以，這(zhè)就(jiù)愛少是一個很嚴重的問題。

樓市如何走取決于特朗普

任志強：

這(zhè)些政策出台，我們認為變成(chéng)悖論就(科錢jiù)是現在是一個難題，很多人問我，什麼光友(me)時(shí)候這(zhè)些政策能(néng)夠取消？什麼(me)時(現冷shí)候這(zhè)個政策能(néng)夠解封？前兩(liǎng)天開(k工明āi)會(huì)有一個老總告訴我，最好(hǎo)就(j笑日iù)得看看我們特朗普先生給我們幫多大的忙。特朗普先生要讓中國(guó師看)的外貿掉下去了，要讓中國(guó)的經(jīng)濟掉下家討去了，可能(néng)政府就(jiù)得把這(zhè)個後兒區(hòu)門開(kāi)開(kāi)，讓開(kāi)發(fā)商日你這子好(hǎo)過(guò)點，要不然經(明制jīng)濟就(jiù)掉下去了。

我個人認為，開(kāi)發(fā)商在爸亮和地方政府比财政支出，如果地方政府的财政支出能(néng)夠挺得去笑住的話，可能(néng)他就(jiù)不會(hu白看ì)輕易把這(zhè)個事(shì)兒掉了。但是中國(guó)有句懂火古話，兵馬未動，糧草先行。如果地方政府财政支出遇到(dào)了問題的時(照朋shí)候，它對(duì)土地财政的依賴性就(jiù)加大街醫，去年土地财政是5萬億，土地出讓金是5萬億，房地産就國相關的稅收18000多億，然後(hòu)和建築業相關的，就(jiù)是除了低文房地産本身的稅收以外，相關的費用由600歌坐0多億。

地方财政一共8萬億，如果沒(méi)有這(zhè著場)5萬多億的支撐的話，地方财政很難支撐債務轉化問題。今年就(jiù)綠兵得看看了，我們的土地出讓到(dào)底能(néng)怎麼(me)樣(們弟yàng)。一些好(hǎo)的城市仍然在高價出場土地，但是很多爸麗城市已經(jīng)出現了一些控制，就(jiù靜低)是土地我剛才說(shuō)漲價那麼(me)多，所以我們一季度财政增長(chá票歌ng)了17.8%，GDP才6.8。一季市相度财政收入還(hái)是不錯的，但是地方的财政收入，很多已經(jīng)開(k如刀āi)始出了困難，這(zhè)就(jiù)是問題如下。

改善需求十分強勁

任志強：

他們忘了一個事(shì)情，就(jiù)是我們首先得确定不管就謝房子是用住的還(hái)是用炒的，我們當前的主要矛盾是什麼(me)？城計理市化的主要矛盾，從眼前看，相當一部分原因是來自于我們的城鎮化問題。到要要(dào)目前為止，我們的城鎮化速度發(fā)展還(hái)是很慢的，還司船(hái)沒(méi)有真正解決農村進(jìn)城的問題。

大家都(dōu)知道(dào)，中央提出也化一個，叫(jiào)建立中國(guó)的長(cháng)效銀報機制，住房的綜合住房制。現在我們沒(méi)有綜合住房制，現在我們的住房制費舞度叫(jiào)做城市住房制，隻解決城市居民的铢分問題，不解決農村的居近現民住房問題。

所以地方政府的财政裡(lǐ)頭，隻包括了有戶籍人口的住房困難，不著腦包括農村人口，所以很多城市，比如上海、北京，好理把農村人口都(dōu)轟走了，否則他得解決住房問題，這(麗子zhè)是個麻煩。我們的主要結果，就(jiù)是農民進身生(jìn)城問題。

對(duì)于老齡化來說(shuō)，我們現在是改微體善性需求占主導地位，年輕人結婚生孩子是剛性需求，老年人是有房子，訊紙但是他給改善。其中有兩(liǎng)個主要矛盾，一書樹個是沒(méi)有電梯，老人爬不動，北京70%，上海大概也得有70%的們船房子是沒(méi)有電梯的，6層也爬不上去校務。

老齡化越來越嚴重，英國(guó)怎麼(me)解決的懂嗎？政府出錢，把3層樓都(dōu)加上電梯。但是中國(guó)出事錯不了這(zhè)個錢。雖然我們有一些補貼，北京已經(jīng)開(見坐kāi)始了，大概改了幾十棟樓，但是差得很遠喝妹，沒(méi)有電梯的樓太多了，所以改不過知歌(guò)來。

還(hái)有一個問題就(jiù)是，80學間%以上的房子沒(méi)有衛生間，你們覺得上海的房子好(hǎo)秒來嗎？上海房子都(dōu)是刷馬桶，早上起(qǐ)來刷馬桶，沒(m來車éi)有衛生間。沒(méi)有衛生間，它連廁所都(dōu)沒(méi)有，所以說討上海政府改了一棟房子，加了個廁所，廁所和衛生間是兩(liǎng)個概念，衛生間線金是可以洗澡的地方，廁所隻能(néng)叫(jiào)半雪站個衛生間，你隻能(néng)解決一半的衛生問題，另外一半的衛生問題木讀解決不了。

所以很多樓沒(méi)有熱水，我們大概全國(guó)90%以商樂上的樓沒(méi)有熱水，70%以上的沒(méi)有衛生間。所以就照很多家庭買熱水器，淋浴器，擱到(dào)廁所裡(l好聽ǐ)頭，底下還(hái)得躲著(zhe)那個洞，上兵謝頭淋浴。刷牙呢？早上起(qǐ)來得到(dào)廚房刷牙，這(zhè)種(船妹zhǒng)情況在大多數樓裡(lǐ)頭仍然保持了這(zhè)個現報很象。這(zhè)是一個很嚴重的問題，所以改善性需吃開求所占的比例是越來越大的。

還(hái)有一個就(jiù)是獨居需求，獨居需求可能(né身話ng)很多人不太了解，到(dào)現在為止大概有750萬獨居，我們估計拍生五年以後(hòu)，每年增長(cháng)30%到(d吧時ào)40%，其中一部分是孤寡老人的獨居，另外一部男她分是年輕人，90後(hòu)，00後(hòu)不願意跟父母在一通鐘起(qǐ)住。他們甯願遠離父母，自己單獨租一個小房子，也不願意跟你在一塊住筆林，你那個房子太大，他不跟你住。

北歐40%這(zhè)種(zhǒng)，整個黃中歐洲大概平均有25%這(zhè)種(zhǒng)情況公上，現在中國(guó)是5.8%。未來的發(fā)展是什麼(me)？如動綠果要發(fā)展到(dào)25%，我們得草為有兩(liǎng)億五千萬戶獨居戶，越來越多的90後(hòu)和00後(hò信西u)開(kāi)始獨居了。

城鎮化紅利期還(hái)很長(cháng)

任志強：

從人類過(guò)去發(fā)展的曆史上來看，重要的GDP是在于180空窗0年以後(hòu)産生的，十八世紀以前我們用了3萬年時討村(shí)間，大概隻産生了全世界5%的GDP，而後(hòu)來的9會門5%的GDP，這(zhè)是累積計算的，都(dōu)是我老因為十八世紀以後(hòu)産生的。

原因是什麼(me)？原因是城市化，大規模的城市化集中在十八世紀後(h機劇òu)，因為十七世紀末才有了私有産權制度的保護。在十二世見亮紀的時(shí)候英國(guó)就(ji窗人ù)有一個大憲章，但是皇帝老毀約，到(dào)十七世紀末的時(shí門飛)候，皇帝終于不能(néng)毀約了，所以全世界都(dōu)開(kāi)始日資确立私有産權保護制，城市就(jiù)發(fā)展起(qǐ)來了音書。

尤其是十八世紀以後(hòu)的工業化，導緻城市化加劇，第一産業農業越來不醫越不行了，這(zhè)個發(fā)展過(guò)程是加速。所以從1800年到身分(dào)2010年，全世界人口增加了6倍，可是城市人口用金增加了60倍。

我們可以看到(dào)城市化需求在全球的發(fā)展過(guò)程。20事快07年的時(shí)候，城市人口已經(jīng)超過(guò)了農村，到(dà愛校o)2016年的時(shí)候城市已經(jīng)40.27億土喝人，農村34.15億人，農村人口越來越少。中國(guó)到(d物訊ào)現在14億人裡(lǐ)頭，8億人在城市生活，但隻有5億多是城市戶籍，40請低%是城市戶籍，剩餘的人都(dōu)是農村戶籍。

所以雖然有一部分農民住在城市裡(lǐ)頭，但是他孩子不能(n如秒éng)上學(xué)，不能(néng)領退休金，不能(néng)用山買房子等等。所以中國(guó)的城市化，國購還(hái)早得很。對(duì)于美國(gu開和ó)來說(shuō)，根本不缺土地，農村面(mià開玩n)積很大，但是他們的城市化發(fā)展速度一點不低于中森都國(guó)，發(fā)展的速度遠遠超過(guò)中國(gu身錯ó)。所以中國(guó)到(dào)目前，農村的人口比例是大于城市人口比例到鄉的。

從全球看，不管是發(fā)達地區還(hái)是非發少歌(fā)達地區，城市化的速度都(dōu)在加速，為街不什麼(me)？因為第一産業的産值太低了，中國(guó)有27%，接近站北30%的勞動力，農村勞動力，隻生産7%的GDP，愛來而70%多左右的勞動力生産93%的GDP。所以人均GDP上，城裡(lǐ)人比農兵你村人高了很多很多，錢多，收入高，所以人都(dōu)往讀新城裡(lǐ)跑。

去年我們中國(guó)的服務業已經(jīng)超過(guò)多子了GDP的50%，換句話說(shuō)，如果跳個服務業越來越多的時(shí)候，一定要靠城市才能(néng)解決問題，厭的靠農村是解決不了服務業的問題的，靠農村就(jiù)是老婆和男畫孩子給你倒水洗腳，能(néng)有人給你捏腳嗎？

所以城裡(lǐ)城外，不管是發(fā)達地區和不發校分(fā)達地區，我們都(dōu)可以看到物民(dào)，未來發(fā)展的趨勢，第一産業學村的人口一定是越來越少，必須到(dào)城市才能(néng)富起(q通上ǐ)來。中國(guó)要想達到(dào)基本現代化都如和現代化小康，你得滿足70%的城市化率，我們還(hái)早著(zhe)呢。雜志

重點城市人口流入加快

任志強：

在城市發(fā)展的過(guò)程中，舊劇重點城市的城市化率，增長(cháng)速度是非常快微拿的。人口增長(cháng)，在2016年以前不是說(shu到費ō)一線城市都(dōu)是最高增長(cháng)，其中一部分二線城市、三離腦線城市，人口增長(cháng)的比例速度也是非常非常快的，廈男體門達到(dào)了7.5年均，年均7.5，這(zhè)不得了。

去年發(fā)生一個變化，為了吸引優秀人才，女又西安將(jiāng)近60萬人，武漢37萬人，長(c照黃háng)沙20多萬人，合肥也是十幾萬人。就(jiù)是有些地區，訊喝鄭州好(hǎo)像也是30多萬，我具體記不清了，總之利用吸引人才造成子吃(chéng)的人口大量向(xiàng)這(zhè)些玩高二線城市集中的速度非常快，一年你要增加30萬人，你給他多少去鐘補貼，他也得有房子，沒(méi)房子總不行吧？所以這(zh見理è)個城市人口變化的規律是不可打破的。

如果全球都(dōu)這(zhè)樣(yàng)，中國(guó)要想河志跟上世界的步伐，你還(hái)想成(chéng)事月為強國(guó)，你還(hái)要美好(h高店ǎo)生活，不讓農民進(jìn)城就(jiù)美好(hǎo)生活了？我路快看譚總剛才那個标題，叫(jiào)做追求美好(hǎo)生活，那你得讓劇城農民進(jìn)城，這(zhè)不是你沒(méi)解決嗎？

還(hái)要用20年完成(chéng)70%城鎮化

任志強：

我們的現有城市裡(lǐ)頭，現在大概有22億到(dào)240億平方米的住宅你媽，這(zhè)包括破房子，包括非成(chéng)套住宅。那如內慢果按70%的城鎮化率計算的話，我們最少得有400多億。大現有媽中情況下，好(hǎo)像增長(cháng)1倍長拿的住房增長(cháng)量。我們每年住宅劇西多少呢？去年大概7.8億平方米，今年大概也就(jiù)10億平方話時米。

即使是這(zhè)樣(yàng)算的話，我們還(hái)得用20多年的是麗時(shí)間才能(néng)滿足70%的唱電城市化率的人口需求。我們滿足不了。如果你天天用按少海著(zhe)的方法，這(zhè)個速度可能(néng)就(j學們iù)很難達到(dào)。

我們仇保興原來的住建部副部長(cháng)在博鳌論壇上訊計曾經(jīng)說(shuō)，我們現在的戶吧線均已經(jīng)達到(dào)了1.1套房，他覺明機得我們基本上滿足了。他就(jiù)沒(méi)想想那個房子有多破，我們說著筆(shuō)的折舊。如果每年有5%的折舊，400億房子的話最少一年有時公20億，我們現在一年就(jiù)10億。

換句話說(shuō)，就(jiù)是房地産長(chá員從ng)遠的發(fā)展你是改變不了的，美國(guó)200多年票公呢，紐約現在房地産市場仍然是大頭。你不是說(shuō)房地産市場，我可以把房子熱森是住的不是炒的，把它弄沒(méi)了，弄沒(méi)了中國(g件物uó)經(jīng)濟就(jiù)沒(méi工愛)了，這(zhè)個是無法改變的一種(zhǒng)情況。

但是仇保興忘了一條，我們孩子的戶口在父母的戶口上，但是那個孩子少月已經(jīng)單獨住了一套房子，我兒子前兩(liǎng)天偷偷結婚了，車音既沒(méi)告訴男方的家裡(lǐ)，也沒(méi)告訴女方的家男又裡(lǐ)，然後(hòu)兩(liǎng)個人偷偷在外頭租了一套房子住厭嗎。這(zhè)種(zhǒng)事(shì)兒我說(shuō)雨線是隻有我們家出現嗎？不是，突然發(fā)現他們公司十幾個人都能年(dōu)是這(zhè)樣(yàng)。

年輕人不願意告訴你，他自己願意過(guò)小日子，幹嗎非我車得告訴你？我又不需要你的婚禮，人家過(guò)的就謝挺好(hǎo)的。我覺得你們在座的可能(néng)話商也會(huì)遇到(dào)這(zhè)種(zhǒng)情況中市。獨居家庭的速度，我們現在750萬戶，今後(hòu)估計得有2500戶，這(費些zhè)個發(fā)展速度可能(néng)是非常快的，視土可能(néng)用五六年時(shí)間就(jiù)得這(zhè)樣(yàng報問)。

因為雖然我們的80後(hòu)，90後(hòu)比80內街後(hòu)少了三分之一，00後(hòu)和90後(hòu)少了頻但三分之一。所以很多人說(shuō)，我可以從父母那兒少訊繼承一套房子，從老婆家裡(lǐ)還(hái)可以繼承一套房子，我一個人機日可以分三到(dào)四套房子。

胡扯，因為老人不死。我們的平均年齡估計從60多歲，70多歲，現匠也在漲到(dào)80多歲了，過(guò)兩(liǎng)年匠間就(jiù)是90多歲。你想想，30歲生孩子，你要想繼承為車老人90歲的房子，你得活到(dào)60歲錢我才能(néng)繼承，那你30歲結婚的時(shí)候，到(dào)6睡很0歲之間這(zhè)30年你老住别人的房子？那不是胡扯嗎？

所以很多專家都(dōu)在那兒瞎說(shuō)嗎南，就(jiù)忘了老人不死。為什麼(me)我坐放們退休養老金老不夠用？我們原來計算的時(shí)候，是按照了坐你70歲以前就(jiù)死了計算的，結果人不死了，這(zhè)個錢不生如夠花的。這(zhè)很是個問題。他們沒(上玩méi)想到(dào)，我們的美好(hǎo)生活讓老人不死了，老人木玩不死就(jiù)變成(chéng)一個結果呢？

原來一套房子能(néng)解決問題，現在得兩(liǎng)套、三套鄉房房子才能(néng)解決問題。你要熬到(dào)老她對人90歲死，下次他活到(dào)120的時(s南如hí)候你怎麼(me)辦？更麻煩了。我們的最新科少化技告訴大家，2038年新科技就(jiù)可以保證這(zhè)些裡門人，未來就(jiù)告訴你人可以活到(dào)120歲，高科技，沒(méi)習相法弄了。

并非每個城市都(dōu)需要租賃住房

任志強：

我也不知道(dào)這(zhè)些官員怎麼(輛朋me)想的，所以他們都(dōu)出了很多政策，房租不炒，集體土地上建租賃應租她子房，共有産權等等。我個人覺得，這(zhè)些問題都輛服(dōu)解決不了當期矛盾。第一個是租賃房，就(jiù)是集體土地上建喝農租賃房，我可以很自豪的告訴你們，這(zhè)是我2011年的政協提案子姐，要解決唐家嶺等幾個村，房子要塌了，要著(zhe)火，怎外新麼(me)解決租賃應租房的問題。

國(guó)土資源部找我談了很多次，批判了我六年時(shí)間，突然有數長一天我發(fā)現變成(chéng)他的國(guó)家開鐘政策了。我很頭疼，怎麼(me)搞的？我敢把政協的号都(dōu)告訴你，多腦我告訴你，這(zhè)是真的，不是編的。

但是現在有人認為集體土地上大量供應的租你現賃應住房能(néng)不能(néng)破壞市場？我覺得不行。為什麼(公秒me)不行？沒(méi)有一個地方政府會(huì)把管子和路修到什視(dào)他不能(néng)賣的土地上去，他如果能(néng)拍賣這(zhè)放吃個土地就(jiù)拼命的修市政基礎設施，不能(néng)賣的地他就(jiù)快你不修了。

隻有什麼(me)樣(yàng)呢？就(jiù)是兒路順路沾了光的這(zhè)些集體土地才能(néng)建租賃性住房。有多少？沒妹場(méi)多少。所以每一個城市裡(lǐ)愛花都(dōu)有極少的集體土地才能(néng)建租賃性住房。音小就(jiù)是因為我順路，有管子，有煤氣，有燃氣，有供暖什麼(me)的東得秒西，你要是離得遠的話，我才不給你修管子呢，你自關有己修管子修不起(qǐ)，所以并不是所有的集體土地都(dōu)能(nén跳妹g)用。這(zhè)個矛盾要解決好(hǎo)。

我們在做租賃性住房，大家都(dōu)說(shuō)租賃性住房好(hǎo)，我民坐剛才說(shuō)了，萬科的租賃性住房有村新多少人能(néng)租得起(qǐ)？不知道(dào)。美國得如(guó)，前十大城市，租賃的房子占的比例是非常高的，從人道吧數，從比例數都(dōu)可以看到(dào)。藍色的是占的總的住房比例，兵通就(jiù)是租賃人口也可以看，都(dōu)非常高。

所以大城市和特大城市，我們覺得要有50%左右的租賃性住房才能(néng)滿雨朋足需求，因為流動人口和臨時(shí)居住的創業人自他員等等，大概需要這(zhè)樣(yàng)。而一般的城朋林市，或者三四線城市，可能(néng)5%、2%就(jiù)南就可以了，中等城市大概也有10%左右就(jiù)房動夠了，并不是所有的城市都(dōu)需要大量的租用妹賃性住房。

"租賃住房"必須市場化

任志強：

反過(guò)來說(shuō)，租賃性住房來自于哪？從美中短國(guó)來看，它不是政府掏錢蓋的，不要以為多方建設靠政府兒長出錢蓋能(néng)行，解決不了問題。

我們再看看香港，香港的租賃性住房，私有持有的隻有5對友0%，另外40%和其他部分都(dōu)是靠政府提供的，政府提大厭供多少？免租的隻有2%，廉租的這(zhè)部分街都也很少，戶主提供的也有2%，單位提供的也占到(dào花件)一定比例。但是這(zhè)個房源從哪來的呢輛內？房源從私有擁有的房源裡(lǐ)來的。

也就(jiù)是說(shuō)發(fā)達國(guó)家的資本市短紅場這(zhè)麼(me)好(hǎo)，都(dōu)是靠私有産權可花擁有，單位在國(guó)外就(jiù)叫(jiào)私有，擁有了租賃性住房我用，中國(guó)試圖走到(dào)計劃經(jīn還錢g)濟分配那種(zhǒng)方式，幾乎是不快機可能(néng)的。租賃性住房，為什麼(me)我黑要靠私人？重要政府可以用稅收和住房補貼來解決花事租賃導向(xiàng)的問題。

日本，我們看看，日本的租賃市場巨大，70%來自于私人。不要以為靠國作金(guó)家可以解決問題，解決不了問題，再有錢水服也解決不了問題，一定要靠私人租賃市場來解決問題。北京，北京大概700多萬謝從套私人的住房，20%用于租賃，大概140萬到(dào子了)150萬套左右。

有多少人用呢？有百分之三四的人用，平均一套房子要住五到(dào)有南七個人。所以我們看到(dào)，北京就(老兵jiù)是打隔斷，N+1，客廳變成(chéng)住房，一改改兩(liǎng器件)間，所以它就(jiù)打隔斷。去年11月份一場大火以喝藍後(hòu)北京開(kāi)始取隔斷，把所有隔斷看慢都(dōu)取消了以後(hòu)，人沒(méi)地兒住了上去，漲房租。

所以去年到(dào)今年，普遍房租增長(還用cháng)了百分之十幾，個别地區房租增長(cháng)40%，重點窗去地區，比如通州，普遍漲了20%以上，因為政府讓往這(z章頻hè)邊搬。租賃性住房的價格根本無法解決問題。

我們需要多少房子，我們現在的情況來看，北京按道(d拍人ào)理說(shuō)應該是40%到(dào)50%的房子農愛是用于租賃的，否則外地人口都(dōu)沒(國技méi)法辦了，各媒體都(dōu)在北京有一個點兒，要不然最海那新的新聞拿不到(dào)。

外國(guó)領導來了，你要到(dào)空大現場拍一個照，兩(liǎng)會(huì)來了你要拍一個照，你月新不得在北京派記者？怎麼(me)辦？都(dōu)買房光慢子？兩(liǎng)年就(jiù)換人了，所以你還(hái)是得租。因此幹微男部、高官，比如各個公司的高管們都(dōu)在北京買房，離商但是他的低級管理人員待不了那麼(me)長(cháng)時(sh劇相í)間，一年兩(liǎng)年就(jiù)完了，所以就(jiù)得租房子，請民所以租賃性住房的欲求很大。

可是我們總在試圖用官方的辦法解決租賃性住房，我覺得解決不了。這(zhè)個數影意見我已經(jīng)跟國(guó)務院提出來了，政策研究室專門跟我讨開女論用什麼(me)辦法解決租賃性住房，但是他們好(hǎo)像似乎還(話低hái)沒(méi)有入門，問題還(há來問i)很嚴重。

共有權房，政府賺雙倍

任志強：

還(hái)有人說(shuō)北京建了共有産權房，共有産權房我覺得更是她道政府貪财的一個取向(xiàng)，本身那個土地訊個賣3萬塊錢，然後(hòu)房價賣4萬塊錢，然後(hòu)他占5要吧0%的股權，這(zhè)個房價就(jiù)區計變成(chéng)了8萬塊錢。周邊的二手房房價多知書少？6萬。你要賣給業主，說(shuō)4萬塊錢賣給你一套房子，你是不是覺得章暗很高興？比坊間的6萬二手房便宜多了。

可是你别忘了，政府還(hái)拿了50%，政府這(zhè)50%離腦出錢了嗎？沒(méi)出錢，他得了雙份的地價，3萬林放的低價變成(chéng)了6萬，還(hái)多作得了一套房子。所以共有産權房從目前看高于當地二手房道一房價的項目已經(jīng)很多個了，我隻能(néng)說(s鐵嗎huō)，本來拍賣土地的商品房，政府拿走了70%，到(dào)了共有産權刀做房的時(shí)候，政府就(jiù)從房價裡(lǐ是麗)拿走了90%或者更多。

我不覺得它是一個好(hǎo)政策。說(shu議花ō)我4萬塊錢拿到(dào)一套房子已經(jīn購年g)很不錯了，反正我能(néng)住，先解決眼前問題吧。對(duì美也)，可能(néng)解決眼前的問題了，但是從法理上和稅收理論文書上來說(shuō)，這(zhè)是一個不合理的。所以我也票樹覺得，它并不能(néng)解決市場的問題術術。

房地産稅，路還(hái)很遠

任志強：

還(hái)有一個關心的問題，就(jiù)是房産稅。今年我們兩(liǎn雨船g)會(huì)期間有一個财政部的副部長(cháng)回答了記者的提問，記森件者說(shuō)我們能(néng)不能(néng朋東)像國(guó)外的私有土地那樣(yàng)收取房産稅，這(zhè)個副金也部長(cháng)告訴他，中國(guó)從來沒(m山視éi)有收過(guò)這(zhè)樣(yàng)的房産稅。我覺視知得這(zhè)個副部長(cháng)是不太懂，沒(méi)看過(信呢guò)中國(guó)的稅法，他不知道(dà市地o)1951年的時(shí)候，1949年的時讀雨(shí)候我們是房産稅是房産稅，地稅是地稅，1951年的到件時(shí)候把房産稅和地産稅合并了，叫(jiào)做房地産稅，那個時(sh聽可í)候土地和國(guó)際一樣(yàng)是私有産權的。

如果我們的财政部長(cháng)在回答人民代表提中歌問的時(shí)候都(dōu)不知道(dào)自己國生高(guó)家發(fā)生的曆史，我想他一定是搞錯了，這(月聽zhè)個副部長(cháng)，如果我是總理一定把他撤了。1951年空校以後(hòu)為什麼(me)不收了？因為公私合紙吧營以後(hòu)沒(méi)有私人房屋了，全都(dōu)吧鐵是公家的了。因此，房産稅沒(méi)人收了，沒(méi)公雜法收了，收誰的？收不了了，所以他就(jiù)取消了。

取消以後(hòu)變成(chéng)了什麼(me)？就(jiù)變知湖成(chéng)了工商稅，變成(chéng)了城市維護事(sh理光ì)業稅，附加稅，土地使用金，土地出讓使用稅，耕地占用稅等等。校低現在我們列出來七八個稅種(zhǒng)，都(dōu)是美農屬于房産這(zhè)個範圍之内。

因為凡是收了房産稅的，都(dōu)不能(néng)高知收其這(zhè)類的稅，房産稅你都(dōu)收了，不就(jiù)是讀光改善環境嗎？維護城市的，你還(hái)能(néng)收兒劇綠化稅嗎？類似的情況很多。現在的情況下，2011年白計的時(shí)候樓繼偉當财政部副部長(c男能háng)提出建立物業稅的時(shí)候，或者是我們房産稅初期的時舊電(shí)候就(jiù)提出，要減去相應的稅費。

但是現在後(hòu)頭這(zhè)句話都(dōu)被(bèi)人抹們體了，他們總想在不減現有稅的情況下加稅，這(zhè)是不可能(néng了放)的，老百姓一定會(huì)造反。

但是如果減了一些稅，再征，能(néng)不能(néng)解決現在慢遠的土地财政問題？解決不了。不懂行的人以為，房産稅還(hái)能(néng)我見替代土地出讓金、财政問題解決不了，土地出讓金70年的一次性支付相當于唱件永久性的土地費，它是複利計算的。可是你要把它分成(chéng)7城空0年收，政府兜裡(lǐ)一下子就(jiù)沒(méi)錢了，所作計以替代不了地方稅。

回答記者問的時(shí)候，他提出通過(g公河uò)房産稅來調緊稅負公平問題，如果要現在收房産稅，稅負是極不公平的。

第一，現有的房産稅已經(jīng)很重了，所以你要先取消再外雜收才合理，否則就(jiù)是稅上加稅。

第二，原有房屋的價格構成(chéng)是不一樣拿機(yàng)的，有的交了土地出讓金，有的沒(méi)交土地出讓金，我了子們的商品房占總房量的多少呢？30%多。也就年東(jiù)是說(shuō)70%多的房子，60%多的房子，接近7用東0%的房子是沒(méi)有交土地出讓金的房子，你能(néng)一并收公鐘稅嗎？你要一并收稅的話，可能(néng)就(jiù)報有會(huì)出現很多麻煩。

我們還(hái)可以看到(dào)有的交了大市政費，基礎設施費，什麼(和資me)什麼(me)一大堆，有的沒(méi)交。有的多這房改房是交了土地出讓金的房子，商品房改成(chéng)了房改房些兵，有的不是，是原來分配的住房改房。

這(zhè)裡(lǐ)頭的構成(chéng)矛盾很多。最重要的是，我們的房畫身改文件1997年23号文件，朱镕基當時(shí)出台的房改裡可文件裡(lǐ)頭有一句話，叫(jiào)老人老辦法，新人新辦法。那今報爸天你要統一收稅，人家說(shuō)了，文件上寫著(zh近理e)，我老闆得老辦法，你怎麼(me)能(néng)按新人新海草辦法解決呢？所以統一實行這(zhè)種(zhǒng)房産稅，幾乎是不可能(兒鄉néng)的。

有人老問，房産稅出台，房山稅出台了，也就(jiù)是他們吹吹吧。

另外一個是取得房屋産權的方式不一樣(yàng)，有人是道去花錢取得，有人是分配取得，有人拆遷取得的，有的是經(jī務工ng)濟适用住房轉換成(chéng)商品房的，但鄉東是他沒(méi)交土地房産稅。有的是各種(zhǒng)各樣(yàn子多g)的房子，還(hái)有自建房，原來的私科答有産權房等等一大堆，你怎麼(me)把它統一分配呢？

我們最低收入者人群裡(lǐ)頭，擁有的私有産權，擁有第二套産權房的日雪也有7%。他們的房子大半在老城區，房子很破，但聽樹是學(xué)區房賣的很貴。你要按他的賣價收他的房産稅的話，老百姓交不起(qǐ喝新)，所以幾乎是不可能(néng)的。

房地産稅與租售并舉矛盾

任志強：

同時(shí)，稅收一定是大大提高了租賃标準，和你船西這(zhè)個租售并舉是違背的，這(zhè)兩(liǎ東下ng)個是相悖的。靠稅收去提高租金，老百姓更租不起(qǐ這跳)房子，這(zhè)是一個很麻煩的事(shì)情。我也不認為房産稅能(nén現高g)解決房價問題，能(néng)解決供應性問題，能(n嗎銀éng)解決任何問題。

為什麼(me)？因為我們曆史的發(fā)展階段不一費內樣(yàng)。國(guó)外為什麼(me)行呢？因為他一直是市場經(jī短知ng)濟，土地私有制，所以不管他取得的房價是多去志少，他的規矩是一樣(yàng)的。我們的規則不農遠一樣(yàng)，因為我們有住房分配制的，有住房房改制的，有大量的市政基礎設間玩施拆遷階段的，有住房改革階段，有商品化的階段，有非商品化的階段。

最初的商品化是劃撥土地而形成(chéng)的，後(hòu)城的來的商品房土地辦理土地出讓制度形成(chéng)的，然後(hòu)就(jiù錢街)變成(chéng)土地招牌挂制度形成(chéng)的，所以各種(zhǒng)弟笑取得方式是完全不同的。

你現在要統一市場評估的方式解決，一定會(huì)出亂子的，大家風些就(jiù)會(huì)拿原來的房産證，原來的土地取得光好條件，或者房屋取得條件跟你打官司，為什麼(me)匠如他的和我的是一樣(yàng)？我的成(chéng)本比風日他高多了，或者我的成(chéng)本比他低多了等等，法院通關以後(hòu)就(jiù)變成(chéng)集市了。所以我估計，要這(z司火hè)樣(yàng)說(shuō)的話，稅務比現在的軍隊要擴大3倍到(樹厭dào)4倍才能(néng)忙得過(guò)來。

空置稅可解決租賃住房問題

任志強：

因此在不改變現有雙軌制的一些條件下，我個人覺得用年街市場化的辦法解決問題是最好(hǎo)的，不是限刀機制個人買房子，而是鼓勵大家買房子。你買第三套、第四套、第五套、第六套都(來件dōu)行，買的越多越好(hǎo)。

但是我要加你一個空置稅，香港、德國(guó)，很多國(市西guó)家都(dōu)是用這(zhè)種(zhǒng)方法。隻要你如畫的房子是為了住的，不是為了炒的，那你就(jiù)讓裡(lǐ)頭有人住，你不我外要空置半年以上我就(jiù)要收你的稅。

所以他的房子裡(lǐ)有人住，有人住你不就(友木jiù)達到(dào)了房子是用來住的目的了嗎？但是人們為什麼煙科(me)要把它用于出租呢？就(jiù)是因為你減稅，通友德國(guó)就(jiù)是這(zhè)樣(yàng)的，他用減稅的方式控黃做制房價，同時(shí)用減稅的方式，用政府補船員貼讓窮人有房子租。

意大利也同樣(yàng)，你要拿著(zh子國e)住房券放的時(shí)候，政府給你減免個人所得稅。所以那個住房券美小租房子的時(shí)候，你比市場的房價要低得多，租房價要低得多，可是拍動減免你的個人所得稅，它能(néng)交換。所以用市場化的了近辦法，完全不需要政府大量的蓋房子，可以解決我們租賃著農市場的問題。

很多，比如說(shuō)美國(guó)，美國(gu國有ó)有一個網站叫(jiào)空中食宿，它就(j草照iù)是專門用于租賃住房的一個軟件。上了聽是這(zhè)個網以後(hòu)，你說(shuō)我今天從北京到那分(dào)杭州開(kāi)會(huì)，我家裡(l請線ǐ)的房子就(jiù)可以用來租，租兩(liǎng離又)天，我開(kāi)兩(liǎng)天會(huì)，那個房子租兩懂腦(liǎng)天。它就(jiù)收到(dào)很高，比酒店便宜生廠，但是比一般的旅館費用要高得多，因為所有的條件都(dō著喝u)很方便。

在歐洲這(zhè)種(zhǒng)以家會爸庭方式進(jìn)行短租，住一天兩(liǎ森哥ng)天、一個禮拜、兩(liǎng)個禮拜的，這(zhè)種(zh上兒ǒng)房子多得一塌糊塗。所以空中食宿，就(jiù)用這(zhè)種(zhǒ書鐘ng)方式成(chéng)為了現在在美國(guó)非常受歡迎的一個網站，但是它呢師也有很多官司，但是它有利的解決了這(zhè)些問題。

比如說(shuō)舊金山、矽谷，它的租賃住房是不夠的，空中食宿就(船學jiù)把原來的整體租賃房，整棟整棟的給你租了，然後(h校鐵òu)變成(chéng)時(shí)租，因些錢為來往的人員太多了。所以中國(guó)完全可以擴大租賃市場，用市錢哥場化的辦法去解決我們現在存在的一些矛盾。

長(cháng)效機制很難建立

任志強：

倒過(guò)來說(shuō)，如果要用長(cháng)效機制徹底解決中國司鐵(guó)的問題，那麼(me)就(jiù)要解決姐麗的是土地制度問題，戶籍制度問題。那麼(me)矛盾就(ji人那ù)在于，我們的短期政策不利于長(cháng)期機制的建立，你沒(mé兒能i)法解決土地制度問題，也沒(méi)法解決戶籍制度問題。

他們的矛盾在哪？我們今年出台了一号文件，農民的土地承包再增加30年，樂弟很多人就(jiù)歡呼，真好(hǎo)，些山農民又可以多用土地30年了。但是很多農民在發(f頻得ā)愁，因為你隻給我30年，我是不能(néng)修長路好(cháng)期的基礎設施的，因為我修這(zhè)些基礎設施，可風開能(néng)要用40年、50年，你隻給我30年，我怎麼(me)敢修呢市店？

中國(guó)嚴格說(shuō)起(qǐ)來是沒(méi)有私有銀頻産權制的，因為我們沒(méi)有土地的私有化。你們現在都(dōu)是火物有錢人，但是你們都(dōu)叫(jiào)浮财，你們自己想想，你們能日土(néng)生根落地嗎？過(guò)兩(liǎng)年把你的家姐房子收了，都(dōu)是浮财。

隻有土地變成(chéng)私有制的時(shí)候，我們才能(néng)人錢談得上中國(guó)的長(cháng)期的住房制度和農民與城市人口利益相黑請一緻的制度，這(zhè)樣(yàng)才能(néng)最終解決問暗刀題。否則，如果戶籍制度和土地制度問題不從根本上解決，我子愛們很難建立一套長(cháng)效機制，你仍然是城裡(lǐ)人隻解決城木子裡(lǐ)的住房，然後(hòu)農村人進(jìn)住房的時(shí)候分可，你就(jiù)左卡右卡，反正不讓他進(jì大對n)來，然後(hòu)他的孩子也不能(néng)上學(xué)，也不能慢司(néng)享受醫療保障等等。

我們的十九大提出，要人類命運共同體，中國(g購內uó)人首先得形成(chéng)共同體，如果中國(guó)人連共同體都(dōu北村)沒(méi)有，你怎麼(me)能(néng)實見新現世界人的共同體？所以十九大已經(jīng)提出了很多很多重要的，非常好(h下生ǎo)的報告，但是問題在于哪呢？問題在于，我們的地方政策沒(méi)有長吃跟上十九大報告，造成(chéng)了房地産出現了很做工多的問題。曆史上凡是單一政策試圖解決單一問題的時(shí)候，大部分都區花(dōu)适得其反。

"單一政策"往往事(shì)與願違

任志強：

我們可以講兩(liǎng)個笑話，一個是布萊爾當英國(guó)你大首相的時(shí)候出台了一個政策，叫(jiào)醫生必須在喝慢48個小時(shí)給預約的病人看病，他低用們都(dōu)能(néng)電話預約私人醫生。布萊爾出來的這(zhè)個政策，路姐非常明确的要保護病人，

最後(hòu)的結果是什麼(me)樣(窗頻yàng)的你們能(néng)想象到(dào)嗎？所有的醫生都(dōu)水輛取消了電話預約。為什麼(me)？醫生的良心過(guò)不去，因風商為醫生如果把所有的病人填滿他的就(jiù路小)醫時(shí)間，臨時(shí)出現了撞車、生病的這(zhè)對自些病人，生命就(jiù)會(huì)出現危險，不然他就(jiù)違法了到訊，因為布萊爾出的是法。

他到(dào)時(shí)候說(shu個書ō)，我要給臨時(shí)得病的病人看病的時(shí)候，那自見個約的病人不幹了，告你。所以他幹脆為了保證臨時(shí)可能(néng)出現近大的這(zhè)些治病需要，我就(jiù)所有的預約全為放取消了，我甯願沒(méi)有預約病人。醫生的道(dào)德真通一好(hǎo)，所以他就(jiù)把布萊爾這(zhè)個臨時(shí)性的單向(動睡xiàng)措施徹底打敗了。

第二，去年年底說(shuō)台灣的行政院出台了一項政森訊策，為了保護勞工的利益，勞工的加班費要從一個小時(shí)2倍的工資變成(文票chéng)一個小時(shí)4倍的工資，蔡英文很科學書雨(xué)的告訴你，我要保護勞動人民的利益。

從此以後(hòu)，沒(méi)有一個有現人雇原來的員工加班了，所有的工廠主都(dōu)說(shuō)我雇臨時(s水可hí)工，我不雇這(zhè)個員工，這(zhè)個員匠去工來了叫(jiào)做加班，所以過(guò)去我給2倍工業森資還(hái)行，現在你讓我給4倍工資我不用他了，我甯願到(dào)市場上找匠年一個臨時(shí)工來給我幹一天，幹兩(li相制ǎng)天，因為這(zhè)個臨時(shí)工不是按加班算的，因為他就(ji明短ù)幹這(zhè)兩(liǎng)天。

所以單一政策通常在市場當中是悖論，所有的好(hǎo)心聽購都(dōu)會(huì)變成(chéng)壞事(shì)，員工也很苦，也的到很生氣，你這(zhè)個政策真爛，原來我還長街(hái)能(néng)拿2倍工資，現在我連1倍工資兒唱也拿不著(zhe)了。最後(hòu)台灣行政院做了修改，修改法律。