自房地産行業“去庫存”以來，2018-2019年全國(兒自guó)商品房待售面(miàn)積持續下行，2020街黃年初因新冠疫情“黑天鵝”突襲，使得本就(紅遠jiù)加速下行調整、交易持續低迷的樓市更加“雪上加霜”，鐘著庫存規模也由降跳增，迎來新一輪周期變換。

  縱觀近來來商品房待售面(miàn)積變化，雪地随著(zhe)棚改貨币化安置逐漸淡出，三四線市場銷售“由玩章熱轉淡”，2018年第二季度起(qǐ)全國(guó)新房西妹庫存消化首次變緩，商品房待售面(miàn)積減負逐他紙月收窄，降幅由3月的每月過(guò)千萬平方米至20畫和18年末僅餘162萬平方米。而2019年下半年各省市調控政策持白如續發(fā)酵，市場銷售下行趨勢初顯，加鐵工之2020年初因新冠疫情影響，庫存量再度跳增。知秒

  從目前來看，整體庫存情況尚且健康，随著拿日(zhe)成(chéng)交逐步複蘇，庫存量還(hái司拿)將(jiāng)維持穩中略降态勢，整體什亮風險基本可控。

  01

  2018年商品房庫存步入上行周期

  2010年以來全國(guó)新建商品房待售面(miàn)積出現兩(子劇liǎng)次高峰，2014年達到(dào)曆史高峰後船微(hòu)中央“去庫存”政策有效緩解了新房的積壓情況。2018年起(qǐ)随路畫著(zhe)調控收緊、樓市遇冷等因素新房庫存進(j算暗ìn)入上行周期，疫情爆發(fā)後(hòu)庫存雪友急增至新高點，但尚未突破上一輪高峰。在這(作光zhè)一現狀下，部分城市可能(néng)已經(jīng)長影或將(jiāng)要出現局部庫存失衡現象。

  具體而言有有3個關鍵時(shí)間節點：

  一是2018年第二季度起(qǐ)全國(guó)新房庫存消化首次變匠鐘緩。商品房待售面(miàn)積減負逐月收窄，降幅由3月的每月過(guò)千萬鐘物平方米至2018年末僅餘162萬平方米。

  二是2019年下半年全國(guó)新房庫存由降轉增。刀場由于各省市調控政策持續發(fā)酵，如蘇州、西安、長(chán湖草g)沙、武漢等均加碼了包括“五限”在内的諸多政策，一時(shí)間熱點開市城市銷售普遍遇冷，全國(guó)商品房銷售面(miàn)積同問拿比累計增速逐月下行，至2019年末同比累計降0.1%。

  三是2020年初起(qǐ)新冠疫情期間樓市斷檔，新房庫存跳增。202謝熱0年2月新冠疫情爆發(fā)後(hòu)，全要上國(guó)新房市場停擺，銷售規模呈斷崖式下跌。據統計局數據，1—2月份，商品師服房銷售面(miàn)積同比下降39.9%。受此影響，2020年2月末商品房待售火資面(miàn)積比2019年末增加3184萬平方米。

  根據CRIC統計的全國(guó)80個重點城市商品住宅存量面(東河miàn)積走勢發(fā)現，2018年起(qǐ)全國(guó)商品住宅存量事得由降轉升、進(jìn)入上行周期。但當前全國(guó購關)商品住宅庫存情況尚且健康，并未突破“去庫存”前的曆史高志件點。

  02

  40城庫存去化周期超1年

  具體到(dào)城市而言，我們對(duì)60個如北重點城市至2020年7月末狹義商品房與廣義土地庫存去化周期進(jìn)行科亮了對(duì)照分析，篩選出40個庫存較高城市，大體可細了我分為三類。

  在這(zhè)其中，日照、太原、大連、寶雞為代表，這(zhè)一靜問類城市不僅商品房消化周期在12個月以上，而且土地消化周期均超過計唱(guò)5年。

  桂林、天津、洛陽、蕪湖等城，這(zhè)一類城市土地消化問文周期均低于5年，但商品房消化周期均超過(guò)12個月，其中桂林、北海已升得農至40個月以上。

  另有部分城市存在一定潛在庫存風險，如廣州、青島、新中哈爾濱、成(chéng)都(dōu)、沈陽等購生，不僅狹義商品房去化周期達到(dào)高庫存城市範疇，而且話務這(zhè)一類城市由于近年成(chéng)交較多土地，形成(ch白山éng)新房供應後(hòu)將(jiāng)産生較大存量壓力商品房、土地有較大地日庫存規模，如青島、沈陽等商品房庫存體量均在2000萬平方米左右，未來如新房銷文土售遇冷，庫存風險將(jiāng)急劇惡化。

  03

  一線180平以上庫存去化承壓

  分能(néng)級來看，一線庫存主力面(m長相iàn)積段偏小，二線尤其是三四線主力面(你歌miàn)積段偏大。依據2020年上半年各笑到能(néng)級商品住宅庫存數據，核心一線城市90-1拿唱00平方米房源待售面(miàn)積占總體比例最大達21%，占比第二的則是朋頻更小面(miàn)積段的80-90平方米房源。

  二三線城市主力庫存則落在100-120平方米，飛弟主要原于新房房價與居民購買力關系适中，市場供求主力的剛需這日戶型以三房100-120平方米為主；其中值得注意的是三四線城市樂鐵100-120平方米與120-140平方米庫存占比不分伯仲，均在25%左右。

  不過(guò)對(duì)比成(chéng)交來雪是權衡不同能(néng)級城市各面(miàn)積段的去化壓力，則存在顯著差異，一舊山線城市庫存壓力的集中點主要在于180平以上，2020年上半理影年庫存占比達到(dào)了10%,但成(ch多子éng)交占比僅為5%，可見疫情加劇了中高端購房者的了身觀望情緒，使得整體成(chéng)交相對(duì)低迷；

  其次70平以下、90-100平、140-160跳腦平、160平-180平整體庫存占比也略微高于成(chén雪頻g)交占比約1-2個百分點，存在一定的去化風險，但随著(zhe)疫後(hòu)身村整體成(chéng)交的穩步複蘇，庫存風險基本可控。

  二線城市的庫存壓力則主要集中在小面(miàn)積段，尤其是冷慢70平以下，庫存占比高達10%，成(chéng)交占比不足5%，巨大的剪男科刀差使得這(zhè)部分面(miàn)積段房源的去庫存壓力陡增，這(z拿人hè)點也不難理解，當前二線城市基本都(dōu)已進(jìn)入剛需和剛改階讀到段，小面(miàn)積段戶型有著(zhe)功能(néng)性缺失，居又那住舒适度較差等天然劣勢，逐漸退出主流戶型，因而目水水前小面(miàn)積段庫存極有可能(néng)轉化為後(hòu)期說明無法去化的“死庫存”，70-80平和180平以上的知綠戶型庫存風險次之，目前庫存占比基本高出成(聽有chéng)交占比2-3個百分點，後(hòu)期供應和成(chéng)交服城的調節作用，差異也有極大可能(néng)被(b筆雜èi)不斷彌合。

  三四線城市的庫存壓力和二線城市基本類似，主要集中70平以下，70弟制-80平和180平以上，對(duì)于多數三四線城看線市而言，目前房價雖然也漲到(dào)了階段性高點分行，但是整體的購房壓力還(hái)是不及核心一二線城市的，因間朋而100-120平和120-140平成(chéng)交占比也身廠顯著高于核心一二線城市，這(zhè)兩(liǎng)個面(miàn)積段雖然友靜庫存高企但後(hòu)期基本不存在去化壓力，相較而言，小面(mià藍廠n)積段缺乏足夠的吸引力，未來仍存在去化難題。

  04

  一二房、五房去化壓力相對(duì)較大

  從戶型情況來看，小戶型一房、二房和高端改善五房以上整體需求不足，相秒後(hòu)期去化面(miàn)臨挑戰。

  總體來看，高庫存城市三房房源積壓最多。2020年上半年末30內很個高庫存城市的新房庫存中三房房源占比接近一半，為各個戶型中最高。二房、四房費裡房源不分伯仲，分别占總體待售面(miàn)積的18%開相和20%。一房、五房房源庫存體量最低，在話南整體庫存中比重均低于10%。

  近3年對(duì)比而言，三房、四房庫存占比上揚，其餘房型占總用藍體存量比重均下降。具體而言，2020年上半年末三房戶型庫存占比較2018年看和末顯著提升，比重提升了3個百分點；四房戶型3年間占比微增1%。其他戶得的型中，五房及以上戶型庫存占比下降最多，2020年上半年末較2018年末占林鐵比下降2個百分點；一房、二房戶型庫存占比則分别下降1個百分習朋點。

  對(duì)比成(chéng)交，明熱雖然三房庫存占比最大但短期内基本不存在去化壓力，因為目前主力成(ch玩友éng)交戶型段也集中在三房，綜合來看，整體戶型段的庫存壓力與面(湖高miàn)積段類似，“兩(liǎng)頭”積壓，一方面(miàn筆著)，一房、二房因戶型功能(néng)性缺失，很難滿足湖照人們改善居住和“二孩”時(shí)代的客觀需求，整體成(chéng)交占比顯笑木著低于庫存占比，尤其是一房，剪刀差高達4個百分點。下吃另一方面(miàn)，五房以上同樣(yàng厭你)面(miàn)臨庫存壓力，主要源于疫情後(hòu)人們收入壓縮，高端章放改善需求也相應受到(dào)影響，人們觀望情緒更加濃厚。

  分各能(néng)級來看，一線仍有較高占了水比的二房房源，二線、三線三房房源占庫存主力。根據20的鐵20年上半年末各能(néng)級新房庫存情況，媽鐵一線城市三房戶型占比達40%，但二房戶型占庫存總量比重也有27%，遠高兒樂于二三線城市。即一線城市中尚有較大體量未消化的二房待售房低在源。二線、三四線城市庫存中三房房源占據絕對(duì)高位，占比均在50%左右，購見二線三房庫存占比更高。二三線城市二房及四房庫存占比均在20%左煙光右，三四線城市比重略高；其餘一房、五房及以上房源則占據極小庫存比員白重。

  而三四線城市的庫存壓力與一二線略有不同，除如船了一房和五房以上，二房同樣(yàng)存在庫存和成(c場錯héng)交占比的“剪刀差”，事(shì)實上跳紙，對(duì)于多數三四線城市而言，品牌房企的全國(guó)線她化擴張客觀上也加速了人們從剛需逐步過(guò)渡至改善，雖然局部信志城市房價也上漲至高點，但是整體的購房壓力還(hái)是不及核心門姐一二線城市的，因而三房和四房的累計成(chéng)交占比家匠也顯著高于核心一二線城市，這(zhè)兩(liǎng)個戶型段雖然庫存高照志企但後(hòu)期基本不存在去化壓力，相較而言火影二房同樣(yàng)缺乏足夠的吸引力，未來仍存在去化難題。

  05

  2020年庫存跳增，短期風險可控

  從商品房待售面(miàn)積的變化情況來看，随著(zhe男是)棚改貨币化安置逐漸淡出，三四線市場銷售“由熱轉淡”，姐得2018年第二季度起(qǐ)全國(guó)新房庫笑樹存消化首次變緩，商品房待售面(miàn)積減負逐月收窄，降幅由3月的每月過劇討(guò)千萬平方米至2018年末僅餘162萬平方米。水店而2019年下半年各省市調控政策持續發(fā)酵，市場銷售下行趨勢也那初顯，加之2020年初因新冠疫情影響，庫存量再度跳增，202藍我0年2月末商品房待售面(miàn)積比2019年末增加3184萬平方米。

  而擴展時(shí)間維度，我們發(fā)現雖然庫存量重新步入她算上行周期，但尚未突破2014-2015年庫存量的曆史高點術得，目前整體庫存情況尚且健康，結合近期7-8月整文高體銷售“淡季不淡”，預期随著(zhe)成(chéng)交的逐步恢複劇訊，庫存量還(hái)將(jiāng)維持穩中略降态勢，整體風險基本可控。

  從面(miàn)積段來看，當前100-120平與120-140草我平商品住宅庫存面(miàn)積占比最大，且有逐年遞增态勢。究厭數其原因，與整體市場的供應結構密切相關，房企偏好(hǎ司嗎o)于大面(miàn)積改善類産品，随著時器(zhe)地價的攀升，單個戶型面(miàn)積增加無疑能(néng)信南為房企帶來更高的溢價空間，也成(chéng)為了驅動房企産品開暗變革的重要動力，因而整體供應中也以此面(m近樂iàn)積段為主導。

  從成(chéng)交占比情況這(z長西hè)一面(miàn)積段同樣(yàng)也是成(chéng術作)交主力，從中長(cháng)期來看，無論在車是二孩還(hái)是人們對(duì)居住舒适度的追求，大面(mià鄉樹n)積段都(dōu)將(jiāng)占據主流紅刀市場，因此這(zhè)部分庫存極有可能(néng)在後(hòu)期銷售中轉化為時微成(chéng)交。

  我們認為，一線城市二房庫存占比最值得關注，這(zhè)一占要文比在2020年上半年達到(dào)了27%，遠高于其他能(néng)級城市，爸快目前這(zhè)部分庫存風險較大，後(hòu)期去化較難，主要源于目會畫前一線城市居民購房偏好(hǎo)傾向(xiàn機亮g)于小面(miàn)積段三房，二房則難以達到(dào)人們森村對(duì)居住功能(néng)性需求。

  聚焦單個城市，多數高庫存城市各個房型供需跳空關系正常，庫存無明顯積壓現象，少部分城市三房主力戶型庫存不足，其餘房型存量過(司舞guò)多。

  典型如核心一線城市廣州、深圳，2城當前火西三房産品一房難求，市場待售面(miàn)積遠不及成(c制光héng)交所需。呼和浩特、銅陵、日照、煙台、紹興、桂林、汕頭等姐就城市則在三房戶型庫存量較低的同時(shí)，二房産品受購房者置業需求升級很車影響出現庫存積壓現象。寶雞、蕪湖、安慶、衢州、舟山、常熟、廈門、漳哥銀州等城市則四房及以上戶型庫存占比較高但成(ché城劇ng)交占比寥寥。

（來源：丁祖昱評樓市）