二季度以來，以北京、上海、福州等為代表書弟的熱點城市率先供應了多宗優質土地，土地市亮熱場熱度明顯提升，溢價率明顯上揚，尤其是一體化進(j舊女ìn)程較快的長(cháng)三角城市優質地塊供應力度明顯加強，土地市場整體呈土紅現量穩價增的格局。

  考慮到(dào)各城市當前土地市場熱度、土地供應預期不盡相同，未來朋門各能(néng)級城市市場也將(jiāng)繼續分分可化。為此，我們在厘清上半年市場走向(xiàng)的基礎上，結合各都亮城市2020年宅地供應計劃動向(xiàng)冷少，對(duì)各能(néng)級城市接下來的土地黑新市場走向(xiàng)進(jìn)行系統性分析，喝哥進(jìn)而為各房企下一步的投資拿地提出可行性建議樹離。

  01

  供地動向(xiàng)：優質土地大量入市

  熱點城市供應多超去年同期

  受疫情影響，今年年初多城市土地出讓相票一度中止，而随著(zhe)疫情逐漸得到(dào)控制，為了盡快讓市場恢複正農分軌，保障土地供應，以北京、上海、福州等為代表的熱點城市率先供應了多來得宗優質土地，加之各城市在2、3月份集中出台了“緩繳土地出們器讓金、延長(cháng)開(kāi)竣工日期”等救市政策，房企緊話北張的融資環境也适度寬松，房地産市場熱度明顯上升。

  1、供求規模：二季度供地規模大增看相，上半年挂牌量已超過(guò)去年同期（略）

  1.1 一線城市：供地力度進(jìn)一步提升，滬廣供應規說技模破千萬方

  1.2二線城市：熱度回升二季度供應顯著放量，蘇畫新州、廈門成(chéng)交量同比大增

  1.3三四線城市：過(guò)半城市成(ché內雨ng)交面(miàn)積同比下跌，但長(cháng)三角成(chéng)交我劇規模不減反增

  2、地價調整：過(guò)半地塊出讓底價上調，長謝場(cháng)三角城市起(qǐ)拍價明顯上漲水道（略）

  2.1 一線城市：優質土地集中出讓，北京出讓底跳匠價明顯上漲

  2.2 二線城市：多數城市出讓底價增遠樹加，疫情持續沖擊下天津起(qǐ)拍地價明顯回調

  2.3三四線城市：九成(chéng)城市宅地底價上漲訊事，長(cháng)三角城市漲幅突出

  3、類型分布：住宅用地占比微漲，上半年一線城市加強宅地供應力度（略） 購門

  3.1 一線城市：綜合體項目供應增多，北京“不限價”好劇宅地入市量大幅提升

  3.2二線城市：過(guò)半城市宅地成熱是(chéng)交比例上漲，杭州主城區供地量明顯增加

  3.3三四線城市：宅地成(chéng)愛白交占比微漲，徐州、東莞上半年宅地供應明顯放量

  02

  市場熱度：二三線優質地助推熱度上升

  長(cháng)三角區域升溫最為顯著

  進(jìn)入2020年3月後(hòu)，一二線城市土地市場率先回山地暖，并迅速升溫；很快地，二線地市熱度蔓延至三四線城市，三四線順勢也加強了供應力商器度，特别是佛山、東莞等熱點城市，土地供應力度多超去年同期。在這老遠(zhè)些熱點城市的帶動下，上半年土地市場溢價率不斷上行，流拍兒窗率較去年末明顯降低，市場熱度已然回溫。

  1、土地流拍：流拍率較年初明顯下滑，但二三線遠郊區縣為街流拍依然嚴重（略）

  1.1流拍趨勢：上半年流拍率維持相對(duì)低位，但依然高于去年對票同期（略）

  1.2各能(néng)級表現：三四線流拍率明顯高于二線，遠行麗郊、縣市成(chéng)為流拍“重災區”（略）

  2、土拍溢價：優質土地供應帶動溢價率走高，長(cháng)三角地市熱中開度維系高位（節選）

  為了盡快刺激地市熱度回暖，各城市紛紛購筆加大了優質土地的供應，加之近來房企融資環境較去年末明顯寬松近呢，企業競拍參與度也明顯提升。不過(guò)，由于大部分熱點城市遠費對(duì)溢價率仍有限制，且随著(zhe)錯窗市場進(jìn)一步轉熱，一些熱點城市如南京已媽月采取措施控制溢價率繼續上漲，因此整體溢價率上漲趨勢較為南人緩和，并未像去年上半年一樣(yàng)猛然窗書走高。

  2.1溢價走勢：優質土地放量疊加融資寬松利好(hǎo)，溢還靜價率年内持續走高（略）

  2.2各能(néng)級表現：優質地塊習說加速入市，長(cháng)三角二三線城市朋如地市顯著升溫（節選）

  并且由于政策調控相對(duì)較松、拿地門檻相對(白店duì)較低，二季度二線城市的地市溫度快速上漲。特别是地價相對(duì)較你跳低同時(shí)又有大規模優質土地出讓的合見理肥、南甯和甯波，在上半年表現十分突出，平均溢還從價率均在30%以上，多宗土地以高溢價成(chéng)交。 小煙

  雖然信貸環境寬松加之優質土地集中出信農讓利好(hǎo)，二線地市熱度不斷上漲，但就(jiù)上半年吃會整體情況來看僅有7個城市溢價率同比上漲，其中甯波、福州、廈門、成(ch章又éng)都(dōu)和昆明僅是相比去年微漲，僅有放男太原和貴陽漲幅較大。

  3、地價動向(xiàng)：四成(chéng)關高城市地價創三年新高，建德、海門等長(cháng)三角四線城市地價漲秒筆勢顯著（節選）

  我們統計了前6個月311個典型城市的土地成(chéng習美)交均價，并將(jiāng)其分别與20銀制16、2017、2018年、2019年成(chén購但g)交均價相比較，可以發(fā)現：311個城市中，有124個城市地價較20多議19年明顯上漲（漲幅超10%），108個城市突破2016年以來新高，總的來看，子一當前土地市場熱度已經(jīng)有明顯上漲，輛錯但各能(néng)級城市呈現出不同的特點，下面(miàn)為話我們將(jiāng)分能(néng)級城市具體分析：

  3.1一二線城市：“限價”背景下多數城市地價難創新高，天津地價近近持續回調（節選）

  一線城市方面(miàn)，四個城市中僅有北京地價創下新高，其餘她服三個城市的地價均不及地王頻出的2016年時(shí)站人期。

  23個典型二線城市土地變動情況差異較大，總的來看，可老店以分為五類：

  第一，地價突破2016年以來新高的城市，典型武漢人刀、沈陽、鄭州、石家莊等。這(zhè)些城市的土地價格多還做雪(hái)處于相對(duì)低位，市場發(fā身火)力相對(duì)比較晚，而近兩(liǎng)年受“人才政策通西”利好(hǎo)影響，房地産市場明顯受益，土地價格上漲動力強勁，舞關上半年成(chéng)交的土地價格對(d化北uì)比過(guò)去幾年均有大幅的提升，地價正值高位。

  第二，上半年地價有所回升，但尚未達到(dào)近三得什年最高峰的城市，如南京、杭州、廈門、甯波等。這(zh聽廠è)些城市多為房企布局的熱點城市，上半年熱度較高，但由于多采取“限地價”的方式麗讀競拍，因此地價并未能(néng)突破新高，但如果考慮到(冷錢dào)自持或配建成(chéng)本，實際地價并不低。&土拿nbsp;

  第三，地價趨于穩定的城市，典型如蘇州、合肥、成(ch麗放éng)都(dōu)、南昌。這(zhè)些城市在上一年地市熱度上漲較好離快，為了維持地價走勢平穩，蘇州、合肥均于去年出台新場玩政，控制地價過(guò)快上漲。

  第四，前兩(liǎng)年地價快速信又上漲，近期處于調整期的城市。譬如重慶、西安、青島和南時多甯。相比于其他城市，這(zhè)四個城市房地産市場起(qǐ)步唱如均較晚，前些年地價一直較為平穩，伴随著(zhe)2016、2017年這長員(zhè)一波周期，地價快速上漲，但受土地供應較為充裕的影響，地腦鐘價正處于調整期。

  第五，地價持續出現回調的城市，天津。在23個草友熱點二線中，僅有天津成(chéng)交地價持懂場續回調。一方面(miàn)，天津土地出讓政策銀玩中對(duì)地價限制得較低，甚至有部分地塊起(qǐ)拍價道外就(jiù)是最高限價，如保利拿下的天津西青精武鎮23号商住地，另一方面(m地看iàn)也和天津樓市表現不佳有關，房企拿地意願較低，因此知分地價持續有所回落。

  3.2三四線城市：6月地價再站高位，長(cháng)三角三四線年媽城市地價上漲明顯（略）

  03

  供地計劃：全年宅地供應指标相對(duì)充裕

  大部分城市下半年供應節奏將(jiāng)明顯加快

  根據CRIC整理：541個典型城市宅地計劃供應量與2019年基本持河知平；深圳、長(cháng)春、石家莊等城市增幅最為顯著，廠樹增幅均超50%，三四線城市中，吉林、甘肅、安徽等省份漲幅突出。而從也舞保障房供應情況來看，無論是一二線，還(hái)是三四短雪線城市，供應力度較2019年均有小幅下滑，但總的來看，一二線城市銀紙保障力度依然高于三四線。結合市場來看，一方面(miàn)由于疫情對(duì)商制地品住宅市場造成(chéng)較大沖擊，另一方面(miàn)，穩經(jīng)通紙濟目标之下半數城市供應同比依然上漲，總的來看，大部分城市計劃業近土地供應量是偏寬裕的，尤其是三四線“寬供風來應”更為積極。

  1、供地計劃變動：棚改逐步退場、城建服到趨于平緩，總宅地供地量與2019年基本持平（節選） 習什

  受城市建設趨于平緩、棚改逐漸退場的商章影響，2019年，全國(guó)房地産開(kāi)發(fā)企業土地購置面妹輛(miàn)積較2018年有明顯下滑，降至25822萬平方米，還近降幅高達11.4%。這(zhè)一趨勢在2020年依冷地然延續，目前通過(guò)我們已經(jīng)國海獲取供地計劃的541個典型城市相關數據來看，住宅土地供應總木新量與2019年微增1%，較2019年同比增幅收窄8個百分點。分能(nén來器g)級來看，各能(néng)級城市保持基本一緻，較20藍日19年變化均不大，同比增減幅均在5個百分點以内。

  1.1一二線城市：二線城市宅地供應與河票去年持平，廈門、武漢宅地計劃供地量腰斬 頻人

  一線城市除上海外，京、廣、深均已公布2020年供地計劃，深圳由于保障我紙性住房土地明顯增加，使得宅地計劃供應量近乎翻番，達到(dào)29大新3公頃，增幅十分突出，而北京和廣州宅地計劃供應量均有小少計幅減少；至于上海，雖未明确供地計劃，但日前已經(j低兒īng)出台了《上海市擴大有效投資穩定經(煙科jīng)濟發(fā)展若幹政策措施》，其中就(jiù)包含增加年度土地腦街供應量等措施，照此來看，全年供地量將(jiāng)花路保持較為寬裕。從近半年一線四城的土地供應來看，一線城市優質供地量城紅明顯增加，典型如北京，今年供應了多宗優質不限價宅地，典型如豐台分鐘寺三件男宗地，兩(liǎng)宗樓闆價已經(jīng)超7萬元房厭/平方米，引發(fā)了一波土地成(chéng)交小高峰，前5月北京土相刀地出讓金總額達1129億元，僅次于杭州，較2車城019年同期上漲了63%。

  二線城市目前有18城市公布供地計劃離睡，2020年宅地供應量與2019年相比，有14個上漲、6個下跌；分城市具請錯體來看，長(cháng)春、石家莊、沈陽、太呢購原、蘭州、南昌等大多數城市加強了供地力度，其中，表現鄉美最為突出的當屬長(cháng)春，住宅土地供應總量同比增加73%，一方面(不視miàn)是長(cháng)春城市建設依然較會船為集中，建設用地增量較為顯著；另一方面(miàn)，他睡也是由于棚改依然在大刀闊斧的進(jìn)行中，2020年長(cháng)春我火棚戶區項目用地達456公頃，而2019年僅有200公頃；宅地供應量上漲的另一個亮美典型城市為石家莊，繼2019年減少宅地供應量之後(hòu)，見窗2020年宅地供應，全年宅地供應量有有顯著增加，增至521公頃，同比2019年現技上漲54%。此外，沈陽、太原、蘭州等西北和東上在北城市宅地計劃供應量均有顯著增加，增幅均在三成(chéng)左右。

  當然，也有部分城市下調了供地計劃，譬如廈門、武漢、福州和鄭州等城市銀畫，宅地供應量同比2019年降幅均在30%以上。以廈門為例，2020年市我子本級宅地供應量為190公頃，較2019年供應量387通都公頃下降了51%，究其原因，主要是由于目前廈門商品住宅去化速相對(duì)乏笑如力，庫存高企，去化周期高達26個月，為預防相學庫存壓力再度上升，因此2020年廈門的宅地計劃供應量“腰斬”。當劇山然，不僅僅是廈門，受新冠疫情影響最嚴重的武漢，今數劇年的宅地計劃供應量有大幅縮減，降至505.5公頃，僅為2019年的一半。電上總體來看，傳統的非熱點區域的二線城市宅地供應量大都(dōu)增幅分都突出，而熱點城市的宅地供應增幅則相對(duì)平穩或有暗動明顯下調。

  1.2三四線城市：半數城市宅地供應同比上漲，安徽、吉林外雪等城建加速省份漲幅突出（略）

  2、供地類型：保障房占比小幅下滑，但一二線供應力度仍超三四線（節空秒選）

  就(jiù)披露保障住房供應的170個城市的相關數據來看，202窗熱0年保障性住房供地總量較2019年略有下滑，就樹下降了6%，而非保障性宅地供應則增加了3%，快紅保障性住房土地供應增速明顯不及商品房。

  分能(néng)級來看，各能(néng)級城市間保障性知很力度也有明顯差異，但表現一緻的是，無論是一二線好是，還(hái)是三四線，保障房力度均有所文說下降：一二線城市2020保障房土地供應量占比為器行29%，較2019年下降了2個百分點；三四線城市保障房占比為25%，較201鐵暗9年也有2個百分點的差距。随著(zhe)保障房看醫覆蓋範圍的逐步擴大、保障力度的增強，保障房土地供應有趨緩之勢，但總的來看，山時一二線城市的保障房力度較三四線突出。 用司

  2.1一二線城市：保障性住房用地占比小幅下降，日現深圳保障性力度最強（略）

  2.2三四線保障性住房用地占比降至25%知呢，棚改加持下安徽保障供應一枝獨秀（略）

  3、供地計劃評價：穩經(jīng)濟藍日目标下土地計劃供應量偏充裕，三四線城市表現更甚

  疫情影響之下，大部分城市面(mi熱門àn)臨财政偏緊的局面(miàn)，同時(shí)考慮到(dào)當前出光路口遭受了前所未有的壓力，居民消費需求也日漸減弱，投樹近資逐漸成(chéng)為穩定國(guó)民經(jīng)濟的主要抓暗議手。在雙重壓力之下，加大土地供應依然成(ch腦花éng)為穩經(jīng)濟、穩就(jiù)業的重要措施。早在4月初，上海就(畫水jiù)出台政策提出要增加年度土地供應量。總的來看，由于理城商品住宅去化速度趨緩，去化周期逐漸加長(cháng)，相公術比之下，大部分城市計劃土地供應量是偏寬裕的，水資尤其是受疫情影響較嚴重的三四線，土地供應過(guò黃物)量的城市比重更高。

  3.1大部分一二線城市供地計劃保持适度充裕，的笑去化壓力下鄭州、廈門等城市縮減宅地供應（節選相空）

  為了對(duì)各城市的供地計劃做出合理評價，我們依據各費黑城市商品住宅的去化周期對(duì)其進(jìn)行衡量。總的來看，疫情間畫影響之下，為穩定經(jīng)濟發(fā)展，2020年遠離大多數城市的供地計劃是相對(duì)寬裕的，超八成(chéng)城市樹腦供應量是符合或過(guò)量的，僅有福州、鄭州和杭州三個城高學市供地計劃較為保守、偏少。具體來看：

  第一，供地明顯過(guò)量的城市有長(cháng)春、蘭州、沈陽舊舊。

  第二，近六成(chéng)城市的宅地計劃供應量是适度的，這頻門(zhè)類城市可以分為三類：

  第三，福州、鄭州和杭州三個城市供地計劃較為保守、偏少。 人開

  3.2熱點三四線宅地供應更為寬裕，安慶、唱生蕪湖等地供應明顯過(guò)量（略）

  04

  總結:土地供應保持适度充裕

  深、甯、杭等城市將(jiāng)迎來更多拿地機會(huì)

  受疫情影響，大部分城市在2月份一度中止或延後(hòu)土對煙地供應，土地供應節奏受到(dào)較大影響，但就(jiù)上半年來看章從，整體供地量同比下滑一成(chéng)，海土但熱點城市供應多超去年同期。為了保障土地市場穩定運行，大量的優質地塊集中入市下河，過(guò)半地塊出讓底價上調，長(cháng)學制三角城市起(qǐ)拍價上漲明顯，在融資逐漸寬松利好(內理hǎo)之下，溢價率年内持續走高；四成(chéng)城市上笑地價創三年新高，一二線城市在“限價”背景下地價難創化要新高，天津地價持續回調；三四線城市6月地價再站高位月國，其中長(cháng)三角三四線城市地價上漲明顯，建德、海門等長(chá就身ng)三角四線城市地價漲勢顯著。

  而對(duì)于接下來的供地動向(電又xiàng)，結合各城市供地計劃來看，全年宅地供應指标相對(d做畫uì)充裕，大部分城市下半年供應節奏將(jiāng)明顯加快。具體到(dà麗為o)各能(néng)級城市來看，一線城市下半年供給節奏還(hái)機我會(huì)加快，“寬供應”下上海成(ch人家éng)交量還(hái)會(huì)進(jìn)一步上南鄉升；二線城市土地供應量仍將(jiāng)保持充裕，但長(chán刀城g)春、蘭州等少數城市面(miàn)臨庫存上升風險；熱點三四線中半數拿地機會(我木huì)值得關注，具有規劃、人口等利好(hǎo)的佛音作山、南通安全系數最高。

  4.1一線城市下半年供給節奏還(hái)會(huì)加快，“寬供應”下雪小上海成(chéng)交量有望進(jìn)一步刀友上升（略）

  4.2二線城市土地供應量保持充裕，但長(cháng)春、蘭州等少數厭科城市面(miàn)臨庫存上升風險

  二線城市方面(miàn)，首先，在土地供應總量方面(mi裡做àn)，根據已公布2020年供地計劃的城市來看河明，過(guò)半城市增加了土地的供應量，劇河尤其是長(cháng)春、蘭州、沈陽等西北和東北城市，增幅更是化外突出，相比之下，經(jīng)濟水平較高的杭州、蘇州、甯波等長(自呢cháng)三角熱點城市土地供應量較去年保持穩定，漲跌幅多在±5%之間，結議看合其去化周期來看，供地保持合理充裕；僅有去化壓力明顯增加的鄭州下的、福州、武漢、廈門等少數城市宅地供地計劃明顯減少，拿地成(chén區冷g)本有上升的風險。考慮到(dào)相當一女理份城市是在疫情爆發(fā)之初出台的供地計劃，對(d北通uì)經(jīng)濟、就(jiù)業將(jiāng)要遭遇的困難估計隻現弟是初步判斷，為了激發(fā)投資活力，很多城市暗水有可能(néng)會(huì)進(jìn)一步增加土地供應規模。就(jiù)服民此來看，二線城市的土地供應量在今年仍將(jiāng)保持較為充裕的水平。

  綜合2020年全年供地計劃、上半年供地節奏拿外、地價變化、商品住宅去化周期等多因素考慮，人口流入量較大的二線城市如杭州、外到甯波、南甯、合肥等城市更值得關注，盡管近期地價上漲，但尚未突破有區曆史高點，盈利空間尚能(néng)保證，同時(s做我hí)商品住宅去化速度均在8個月以下，再加上全年供應變化不大，山訊下半年供地還(hái)比較充裕。當然，對(duì)于市場高熱而土地供給指标縮厭去減的廈門、福州這(zhè)類城市，需要注意聽城拿地成(chéng)本增加的風險。

  還(hái)有一類城市也應當注意，即有庫存上升風險的城市，女個如長(cháng)春、蘭州、沈陽等，去化周期均在20個月左如年右，這(zhè)些城市今年計劃供地量大幅要場增加，但住宅市場表現卻不如人意，以長(cháng)春用快為例當前的商品住宅去化周期高達21.5個月，去化壓力較大，潛在高庫存風險。 少區

  4.3熱點三四線拿地機會(huì)值得關注，小得佛山、南通安全系數最高（略）