全年宅地供應指标相對(duì)充裕,大部分城市下半年供應樂如節奏將(jiāng)明顯加快。
二季度以來,以北京、上海、福州等為代表書弟的熱點城市率先供應了多宗優質土地,土地市亮熱場熱度明顯提升,溢價率明顯上揚,尤其是一體化進(j舊女ìn)程較快的長(cháng)三角城市優質地塊供應力度明顯加強,土地市場整體呈土紅現量穩價增的格局。
考慮到(dào)各城市當前土地市場熱度、土地供應預期不盡相同,未來朋門各能(néng)級城市市場也將(jiāng)繼續分分可化。為此,我們在厘清上半年市場走向(xiàng)的基礎上,結合各都亮城市2020年宅地供應計劃動向(xiàng)冷少,對(duì)各能(néng)級城市接下來的土地黑新市場走向(xiàng)進(jìn)行系統性分析,喝哥進(jìn)而為各房企下一步的投資拿地提出可行性建議樹離。
01
供地動向(xiàng):優質土地大量入市
熱點城市供應多超去年同期
受疫情影響,今年年初多城市土地出讓相票一度中止,而随著(zhe)疫情逐漸得到(dào)控制,為了盡快讓市場恢複正農分軌,保障土地供應,以北京、上海、福州等為代表的熱點城市率先供應了多來得宗優質土地,加之各城市在2、3月份集中出台了“緩繳土地出們器讓金、延長(cháng)開(kāi)竣工日期”等救市政策,房企緊話北張的融資環境也适度寬松,房地産市場熱度明顯上升。
1、供求規模:二季度供地規模大增看相,上半年挂牌量已超過(guò)去年同期(略)
1.1 一線城市:供地力度進(jìn)一步提升,滬廣供應規說技模破千萬方
1.2二線城市:熱度回升二季度供應顯著放量,蘇畫新州、廈門成(chéng)交量同比大增
1.3三四線城市:過(guò)半城市成(ché內雨ng)交面(miàn)積同比下跌,但長(cháng)三角成(chéng)交我劇規模不減反增
2、地價調整:過(guò)半地塊出讓底價上調,長謝場(cháng)三角城市起(qǐ)拍價明顯上漲水道(略)
2.1 一線城市:優質土地集中出讓,北京出讓底跳匠價明顯上漲
2.2 二線城市:多數城市出讓底價增遠樹加,疫情持續沖擊下天津起(qǐ)拍地價明顯回調
2.3三四線城市:九成(chéng)城市宅地底價上漲訊事,長(cháng)三角城市漲幅突出
3、類型分布:住宅用地占比微漲,上半年一線城市加強宅地供應力度(略) 購門
3.1 一線城市:綜合體項目供應增多,北京“不限價”好劇宅地入市量大幅提升
3.2二線城市:過(guò)半城市宅地成熱是(chéng)交比例上漲,杭州主城區供地量明顯增加
3.3三四線城市:宅地成(chéng)愛白交占比微漲,徐州、東莞上半年宅地供應明顯放量
02
市場熱度:二三線優質地助推熱度上升
長(cháng)三角區域升溫最為顯著
進(jìn)入2020年3月後(hòu),一二線城市土地市場率先回山地暖,并迅速升溫;很快地,二線地市熱度蔓延至三四線城市,三四線順勢也加強了供應力商器度,特别是佛山、東莞等熱點城市,土地供應力度多超去年同期。在這老遠(zhè)些熱點城市的帶動下,上半年土地市場溢價率不斷上行,流拍兒窗率較去年末明顯降低,市場熱度已然回溫。
1、土地流拍:流拍率較年初明顯下滑,但二三線遠郊區縣為街流拍依然嚴重(略)
1.1流拍趨勢:上半年流拍率維持相對(duì)低位,但依然高于去年對票同期(略)
1.2各能(néng)級表現:三四線流拍率明顯高于二線,遠行麗郊、縣市成(chéng)為流拍“重災區”(略)
2、土拍溢價:優質土地供應帶動溢價率走高,長(cháng)三角地市熱中開度維系高位(節選)
為了盡快刺激地市熱度回暖,各城市紛紛購筆加大了優質土地的供應,加之近來房企融資環境較去年末明顯寬松近呢,企業競拍參與度也明顯提升。不過(guò),由于大部分熱點城市遠費對(duì)溢價率仍有限制,且随著(zhe)錯窗市場進(jìn)一步轉熱,一些熱點城市如南京已媽月采取措施控制溢價率繼續上漲,因此整體溢價率上漲趨勢較為南人緩和,并未像去年上半年一樣(yàng)猛然窗書走高。
2.1溢價走勢:優質土地放量疊加融資寬松利好(hǎo),溢還靜價率年内持續走高(略)
2.2各能(néng)級表現:優質地塊習說加速入市,長(cháng)三角二三線城市朋如地市顯著升溫(節選)
并且由于政策調控相對(duì)較松、拿地門檻相對(白店duì)較低,二季度二線城市的地市溫度快速上漲。特别是地價相對(duì)較你跳低同時(shí)又有大規模優質土地出讓的合見理肥、南甯和甯波,在上半年表現十分突出,平均溢還從價率均在30%以上,多宗土地以高溢價成(chéng)交。 小煙
雖然信貸環境寬松加之優質土地集中出信農讓利好(hǎo),二線地市熱度不斷上漲,但就(jiù)上半年吃會整體情況來看僅有7個城市溢價率同比上漲,其中甯波、福州、廈門、成(ch章又éng)都(dōu)和昆明僅是相比去年微漲,僅有放男太原和貴陽漲幅較大。
3、地價動向(xiàng):四成(chéng)關高城市地價創三年新高,建德、海門等長(cháng)三角四線城市地價漲秒筆勢顯著(節選)
我們統計了前6個月311個典型城市的土地成(chéng習美)交均價,并將(jiāng)其分别與20銀制16、2017、2018年、2019年成(chén購但g)交均價相比較,可以發(fā)現:311個城市中,有124個城市地價較20多議19年明顯上漲(漲幅超10%),108個城市突破2016年以來新高,總的來看,子一當前土地市場熱度已經(jīng)有明顯上漲,輛錯但各能(néng)級城市呈現出不同的特點,下面(miàn)為話我們將(jiāng)分能(néng)級城市具體分析:
3.1一二線城市:“限價”背景下多數城市地價難創新高,天津地價近近持續回調(節選)
一線城市方面(miàn),四個城市中僅有北京地價創下新高,其餘她服三個城市的地價均不及地王頻出的2016年時(shí)站人期。
23個典型二線城市土地變動情況差異較大,總的來看,可老店以分為五類:
第一,地價突破2016年以來新高的城市,典型武漢人刀、沈陽、鄭州、石家莊等。這(zhè)些城市的土地價格多還做雪(hái)處于相對(duì)低位,市場發(fā身火)力相對(duì)比較晚,而近兩(liǎng)年受“人才政策通西”利好(hǎo)影響,房地産市場明顯受益,土地價格上漲動力強勁,舞關上半年成(chéng)交的土地價格對(d化北uì)比過(guò)去幾年均有大幅的提升,地價正值高位。
第二,上半年地價有所回升,但尚未達到(dào)近三得什年最高峰的城市,如南京、杭州、廈門、甯波等。這(zh聽廠è)些城市多為房企布局的熱點城市,上半年熱度較高,但由于多采取“限地價”的方式麗讀競拍,因此地價并未能(néng)突破新高,但如果考慮到(冷錢dào)自持或配建成(chéng)本,實際地價并不低。&土拿nbsp;
第三,地價趨于穩定的城市,典型如蘇州、合肥、成(ch麗放éng)都(dōu)、南昌。這(zhè)些城市在上一年地市熱度上漲較好離快,為了維持地價走勢平穩,蘇州、合肥均于去年出台新場玩政,控制地價過(guò)快上漲。
第四,前兩(liǎng)年地價快速信又上漲,近期處于調整期的城市。譬如重慶、西安、青島和南時多甯。相比于其他城市,這(zhè)四個城市房地産市場起(qǐ)步唱如均較晚,前些年地價一直較為平穩,伴随著(zhe)2016、2017年這長員(zhè)一波周期,地價快速上漲,但受土地供應較為充裕的影響,地腦鐘價正處于調整期。
第五,地價持續出現回調的城市,天津。在23個草友熱點二線中,僅有天津成(chéng)交地價持懂場續回調。一方面(miàn),天津土地出讓政策銀玩中對(duì)地價限制得較低,甚至有部分地塊起(qǐ)拍價道外就(jiù)是最高限價,如保利拿下的天津西青精武鎮23号商住地,另一方面(m地看iàn)也和天津樓市表現不佳有關,房企拿地意願較低,因此知分地價持續有所回落。
3.2三四線城市:6月地價再站高位,長(cháng)三角三四線年媽城市地價上漲明顯(略)
03
供地計劃:全年宅地供應指标相對(duì)充裕
大部分城市下半年供應節奏將(jiāng)明顯加快
根據CRIC整理:541個典型城市宅地計劃供應量與2019年基本持河知平;深圳、長(cháng)春、石家莊等城市增幅最為顯著,廠樹增幅均超50%,三四線城市中,吉林、甘肅、安徽等省份漲幅突出。而從也舞保障房供應情況來看,無論是一二線,還(hái)是三四短雪線城市,供應力度較2019年均有小幅下滑,但總的來看,一二線城市銀紙保障力度依然高于三四線。結合市場來看,一方面(miàn)由于疫情對(duì)商制地品住宅市場造成(chéng)較大沖擊,另一方面(miàn),穩經(jīng)通紙濟目标之下半數城市供應同比依然上漲,總的來看,大部分城市計劃業近土地供應量是偏寬裕的,尤其是三四線“寬供風來應”更為積極。
1、供地計劃變動:棚改逐步退場、城建服到趨于平緩,總宅地供地量與2019年基本持平(節選) 習什
受城市建設趨于平緩、棚改逐漸退場的商章影響,2019年,全國(guó)房地産開(kāi)發(fā)企業土地購置面妹輛(miàn)積較2018年有明顯下滑,降至25822萬平方米,還近降幅高達11.4%。這(zhè)一趨勢在2020年依冷地然延續,目前通過(guò)我們已經(jīng)國海獲取供地計劃的541個典型城市相關數據來看,住宅土地供應總木新量與2019年微增1%,較2019年同比增幅收窄8個百分點。分能(nén來器g)級來看,各能(néng)級城市保持基本一緻,較20藍日19年變化均不大,同比增減幅均在5個百分點以内。
1.1一二線城市:二線城市宅地供應與河票去年持平,廈門、武漢宅地計劃供地量腰斬 頻人
一線城市除上海外,京、廣、深均已公布2020年供地計劃,深圳由于保障我紙性住房土地明顯增加,使得宅地計劃供應量近乎翻番,達到(dào)29大新3公頃,增幅十分突出,而北京和廣州宅地計劃供應量均有小少計幅減少;至于上海,雖未明确供地計劃,但日前已經(j低兒īng)出台了《上海市擴大有效投資穩定經(煙科jīng)濟發(fā)展若幹政策措施》,其中就(jiù)包含增加年度土地腦街供應量等措施,照此來看,全年供地量將(jiāng)花路保持較為寬裕。從近半年一線四城的土地供應來看,一線城市優質供地量城紅明顯增加,典型如北京,今年供應了多宗優質不限價宅地,典型如豐台分鐘寺三件男宗地,兩(liǎng)宗樓闆價已經(jīng)超7萬元房厭/平方米,引發(fā)了一波土地成(chéng)交小高峰,前5月北京土相刀地出讓金總額達1129億元,僅次于杭州,較2車城019年同期上漲了63%。
二線城市目前有18城市公布供地計劃離睡,2020年宅地供應量與2019年相比,有14個上漲、6個下跌;分城市具請錯體來看,長(cháng)春、石家莊、沈陽、太呢購原、蘭州、南昌等大多數城市加強了供地力度,其中,表現鄉美最為突出的當屬長(cháng)春,住宅土地供應總量同比增加73%,一方面(不視miàn)是長(cháng)春城市建設依然較會船為集中,建設用地增量較為顯著;另一方面(miàn),他睡也是由于棚改依然在大刀闊斧的進(jìn)行中,2020年長(cháng)春我火棚戶區項目用地達456公頃,而2019年僅有200公頃;宅地供應量上漲的另一個亮美典型城市為石家莊,繼2019年減少宅地供應量之後(hòu),見窗2020年宅地供應,全年宅地供應量有有顯著增加,增至521公頃,同比2019年現技上漲54%。此外,沈陽、太原、蘭州等西北和東上在北城市宅地計劃供應量均有顯著增加,增幅均在三成(chéng)左右。
當然,也有部分城市下調了供地計劃,譬如廈門、武漢、福州和鄭州等城市銀畫,宅地供應量同比2019年降幅均在30%以上。以廈門為例,2020年市我子本級宅地供應量為190公頃,較2019年供應量387通都公頃下降了51%,究其原因,主要是由于目前廈門商品住宅去化速相對(duì)乏笑如力,庫存高企,去化周期高達26個月,為預防相學庫存壓力再度上升,因此2020年廈門的宅地計劃供應量“腰斬”。當劇山然,不僅僅是廈門,受新冠疫情影響最嚴重的武漢,今數劇年的宅地計劃供應量有大幅縮減,降至505.5公頃,僅為2019年的一半。電上總體來看,傳統的非熱點區域的二線城市宅地供應量大都(dōu)增幅分都突出,而熱點城市的宅地供應增幅則相對(duì)平穩或有暗動明顯下調。
1.2三四線城市:半數城市宅地供應同比上漲,安徽、吉林外雪等城建加速省份漲幅突出(略)
2、供地類型:保障房占比小幅下滑,但一二線供應力度仍超三四線(節空秒選)
就(jiù)披露保障住房供應的170個城市的相關數據來看,202窗熱0年保障性住房供地總量較2019年略有下滑,就樹下降了6%,而非保障性宅地供應則增加了3%,快紅保障性住房土地供應增速明顯不及商品房。
分能(néng)級來看,各能(néng)級城市間保障性知很力度也有明顯差異,但表現一緻的是,無論是一二線好是,還(hái)是三四線,保障房力度均有所文說下降:一二線城市2020保障房土地供應量占比為器行29%,較2019年下降了2個百分點;三四線城市保障房占比為25%,較201鐵暗9年也有2個百分點的差距。随著(zhe)保障房看醫覆蓋範圍的逐步擴大、保障力度的增強,保障房土地供應有趨緩之勢,但總的來看,山時一二線城市的保障房力度較三四線突出。 用司
2.1一二線城市:保障性住房用地占比小幅下降,日現深圳保障性力度最強(略)
2.2三四線保障性住房用地占比降至25%知呢,棚改加持下安徽保障供應一枝獨秀(略)
3、供地計劃評價:穩經(jīng)濟藍日目标下土地計劃供應量偏充裕,三四線城市表現更甚
疫情影響之下,大部分城市面(mi熱門àn)臨财政偏緊的局面(miàn),同時(shí)考慮到(dào)當前出光路口遭受了前所未有的壓力,居民消費需求也日漸減弱,投樹近資逐漸成(chéng)為穩定國(guó)民經(jīng)濟的主要抓暗議手。在雙重壓力之下,加大土地供應依然成(ch腦花éng)為穩經(jīng)濟、穩就(jiù)業的重要措施。早在4月初,上海就(畫水jiù)出台政策提出要增加年度土地供應量。總的來看,由于理城商品住宅去化速度趨緩,去化周期逐漸加長(cháng),相公術比之下,大部分城市計劃土地供應量是偏寬裕的,水資尤其是受疫情影響較嚴重的三四線,土地供應過(guò黃物)量的城市比重更高。
3.1大部分一二線城市供地計劃保持适度充裕,的笑去化壓力下鄭州、廈門等城市縮減宅地供應(節選相空)
為了對(duì)各城市的供地計劃做出合理評價,我們依據各費黑城市商品住宅的去化周期對(duì)其進(jìn)行衡量。總的來看,疫情間畫影響之下,為穩定經(jīng)濟發(fā)展,2020年遠離大多數城市的供地計劃是相對(duì)寬裕的,超八成(chéng)城市樹腦供應量是符合或過(guò)量的,僅有福州、鄭州和杭州三個城高學市供地計劃較為保守、偏少。具體來看:
第一,供地明顯過(guò)量的城市有長(cháng)春、蘭州、沈陽舊舊。
第二,近六成(chéng)城市的宅地計劃供應量是适度的,這頻門(zhè)類城市可以分為三類:
第三,福州、鄭州和杭州三個城市供地計劃較為保守、偏少。 人開
3.2熱點三四線宅地供應更為寬裕,安慶、唱生蕪湖等地供應明顯過(guò)量(略)
04
總結:土地供應保持适度充裕
深、甯、杭等城市將(jiāng)迎來更多拿地機會(huì)
受疫情影響,大部分城市在2月份一度中止或延後(hòu)土對煙地供應,土地供應節奏受到(dào)較大影響,但就(jiù)上半年來看章從,整體供地量同比下滑一成(chéng),海土但熱點城市供應多超去年同期。為了保障土地市場穩定運行,大量的優質地塊集中入市下河,過(guò)半地塊出讓底價上調,長(cháng)學制三角城市起(qǐ)拍價上漲明顯,在融資逐漸寬松利好(內理hǎo)之下,溢價率年内持續走高;四成(chéng)城市上笑地價創三年新高,一二線城市在“限價”背景下地價難創化要新高,天津地價持續回調;三四線城市6月地價再站高位月國,其中長(cháng)三角三四線城市地價上漲明顯,建德、海門等長(chá就身ng)三角四線城市地價漲勢顯著。
而對(duì)于接下來的供地動向(電又xiàng),結合各城市供地計劃來看,全年宅地供應指标相對(d做畫uì)充裕,大部分城市下半年供應節奏將(jiāng)明顯加快。具體到(dà麗為o)各能(néng)級城市來看,一線城市下半年供給節奏還(hái)機我會(huì)加快,“寬供應”下上海成(ch人家éng)交量還(hái)會(huì)進(jìn)一步上南鄉升;二線城市土地供應量仍將(jiāng)保持充裕,但長(chán刀城g)春、蘭州等少數城市面(miàn)臨庫存上升風險;熱點三四線中半數拿地機會(我木huì)值得關注,具有規劃、人口等利好(hǎo)的佛音作山、南通安全系數最高。
4.1一線城市下半年供給節奏還(hái)會(huì)加快,“寬供應”下雪小上海成(chéng)交量有望進(jìn)一步刀友上升(略)
4.2二線城市土地供應量保持充裕,但長(cháng)春、蘭州等少數厭科城市面(miàn)臨庫存上升風險
二線城市方面(miàn),首先,在土地供應總量方面(mi裡做àn),根據已公布2020年供地計劃的城市來看河明,過(guò)半城市增加了土地的供應量,劇河尤其是長(cháng)春、蘭州、沈陽等西北和東北城市,增幅更是化外突出,相比之下,經(jīng)濟水平較高的杭州、蘇州、甯波等長(自呢cháng)三角熱點城市土地供應量較去年保持穩定,漲跌幅多在±5%之間,結議看合其去化周期來看,供地保持合理充裕;僅有去化壓力明顯增加的鄭州下的、福州、武漢、廈門等少數城市宅地供地計劃明顯減少,拿地成(chén區冷g)本有上升的風險。考慮到(dào)相當一女理份城市是在疫情爆發(fā)之初出台的供地計劃,對(d北通uì)經(jīng)濟、就(jiù)業將(jiāng)要遭遇的困難估計隻現弟是初步判斷,為了激發(fā)投資活力,很多城市暗水有可能(néng)會(huì)進(jìn)一步增加土地供應規模。就(jiù)服民此來看,二線城市的土地供應量在今年仍將(jiāng)保持較為充裕的水平。
綜合2020年全年供地計劃、上半年供地節奏拿外、地價變化、商品住宅去化周期等多因素考慮,人口流入量較大的二線城市如杭州、外到甯波、南甯、合肥等城市更值得關注,盡管近期地價上漲,但尚未突破有區曆史高點,盈利空間尚能(néng)保證,同時(s做我hí)商品住宅去化速度均在8個月以下,再加上全年供應變化不大,山訊下半年供地還(hái)比較充裕。當然,對(duì)于市場高熱而土地供給指标縮厭去減的廈門、福州這(zhè)類城市,需要注意聽城拿地成(chéng)本增加的風險。
還(hái)有一類城市也應當注意,即有庫存上升風險的城市,女個如長(cháng)春、蘭州、沈陽等,去化周期均在20個月左如年右,這(zhè)些城市今年計劃供地量大幅要場增加,但住宅市場表現卻不如人意,以長(cháng)春用快為例當前的商品住宅去化周期高達21.5個月,去化壓力較大,潛在高庫存風險。 少區
4.3熱點三四線拿地機會(huì)值得關注,小得佛山、南通安全系數最高(略)
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