“百輪競拍”、“瘋搶地王”，最近行業聚焦點幾乎完全被愛哥(bèi)土地市場所覆蓋，房企在土地市場“搶地”的新聞被(bèi)大肆宣傳和愛分報道(dào)。不可否認的是，部分城市土地成(chéng)交的确高業熱度很高、房企拿地的積極性在提升，但實際上土地人鐵市場熱度真的如大家想象的那麼(me)高麼(me)？

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  前四月整體土地成(chéng)交規模同比下降

  我認為首先從規模上來比較，尤其是和銀紅去年同期相比，熱不熱一目了然。

  統計局數據來看，1—4月份，房地産開(kāi)發(間國fā)企業土地購置面(miàn)積同比下降那綠33.8%，土地成(chéng)交價款同比下降廠你33.5%，兩(liǎng)者的降幅均較上月擴大。&nbs司相p;

  而CRIC統計來看，2019年1-4月30長女0城經(jīng)營性用地成(chéng)交建築面(miàn)積共61929西唱萬平方米，同比下降5.2%。

  可以看到(dào)，雖然近三個月成(chéng)交量持續上漲車月，但總量上，無論是統計局還(hái)是我們自己統計數據來看，前四月成(chén相術g)交較去年同比下滑，意味著(zhe)土地市場整體表子姐現是弱于去年同期。

  02

  1-4月溢價率與2018年、2017年同期相距動愛甚遠

  其次，溢價率可以很好(hǎo)的反映當前土地到(dào)底“看船熱”到(dào)什麼(me)程度。

  與總量走勢一樣(yàng)，前四月300城土地成對動(chéng)交平均溢價率為16.1%，較去年樹兒同期下降7.6個百分點。若與2017年同期來看，降幅達到(dào)18.9個百高紙分點。

  底價不高是導緻溢價率偏高的原因之一。據統計，2019年1-4月出讓土地中兵個有3成(chéng)以上地塊出現出讓底價下調的費女現象，其中底價下調超過(guò)20%的地塊占18%，底價了歌下調範圍在20%以内的地塊占20%。以此來看，部分城市部分地塊高溢價也在情厭下理之中。

  因此，從數據來看，說(shuō)土地市場過(g長體uò)熱我認為言之尚早。

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  當前土地市場區域分化明顯、冷熱不均，熱度隻是階段性

  當前土地市場區域分化明顯、冷熱不均。顯然二線城市更受關注，這(zhè)與身多三四線市場熱度衰退，企業紛紛把戰略重心調回二線不無關系。數據上也可以看到(dà船麗o)，自2019年2月以來，二線城市土地成兒關(chéng)交的溢價率是遠遠高過(guò)三四線的。

  而且我認為當前部分區域的“熱”隻是階段西媽性的。一方面(miàn)是去年下半年各家房企拿地比拍技較謹慎，因此今年補貨壓力相對(duì)較大；另一方面(m少有iàn)，前四月拿的貨值很有可能(nén媽還g)會(huì)直接體現在2019年的業績對長中，對(duì)于企業規模提升顯而易見，也增煙火加了企業拿地動力。

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  規模房企沒(méi)有大肆搶“地王”高看，整體來看百強房企拿地偏謹慎

  标杆型房企如碧桂園、萬科、恒大、融創些業等均沒(méi)有在土地市場瘋狂搶“地王”，這(zhè)些規模房企作為市場的風懂空向(xiàng)标，一定程度上也可以反映出當前企業對(duì)待拿地劇很的态度仍是相對(duì)謹慎的。

  其實從百強房企拿地态度也可見一斑。盡管拿地積極性在提升，但舊可1-4月銷售TOP100拿地銷售比僅為0.38，,與2018年全年相差無幾，火看但與2017年0.59相比差距仍然頗大，其中有超過(guò)半數錯船企業拿地銷售比低于0.3。

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  下半年土地市場或迎來轉折，拿地仍然需要保持理通愛性

  當前土地市場局部的确出現了升溫，部分城市地價也快速上升，但就(j人身iù)目前情況來看，一方面(miàn)管理層地價預街化警給了市場調整信号，而蘇州也已經(jīng)有實質性空時政策落地，土地市場“過(guò)熱”、“地王頻出微嗎”根基不在。另一方面(miàn)，土地市場整體水平并未有想美那象中那麼(me)高，并未出現前幾年大量房企争先恐後答鐘(hòu)去拿地王的現象。

  綜合幾方面(miàn)而言，我相信土地市請美場會(huì)在6月份之後(hòu)發(fā)生愛船一些調整和轉變。

  第一，随著(zhe)溢價率攀升，開(k電他āi)發(fā)企業投資積極性會(huì)房大下降。第二，6月份之後(hòu)拿地當年難以章長開(kāi)盤，企業在這(zhè)一時(shí)市事點上納儲的迫切程度降低。第三，急需補倉的企音討業需求得到(dào)滿足之後(hòu)，我花投資也會(huì)趨于理性。第四，接下來上市房企面(mi雜新àn)臨中報考驗，想要更好(hǎo)的呈現自身财務指标器自，也會(huì)控制投資拿地。