危情中勢必也存在機遇和機會(huì)，老低企業對(duì)市場精細化運營、對(duì)社群的關注，科技賦能(鐘的néng)日常的經(jīng)營以及零售物業線上運營，校間這(zhè)給商業地産提出了新的思考方向(xiàng)。

  2020 年1 月，突如其來的“新型冠狀病毒肺金東炎”在全國(guó)蔓延，此次疫情的發(fā)生不僅對(喝坐duì)人們的生活造成(chéng)影響，人習對(duì)經(jīng)濟更是造成(chéng)沖擊。由于本次疫情的暴發(笑美fā)适逢中國(guó)春節期間，對(duì火朋)于商業地産來講，原本這(zhè)是一年當中的黃金旺季。受疫放喝情影響，商業地産不得不按下“暫停鍵”，全國(guó)大部分城市商業零售、住宿舊說餐飲、購物中心等大面(miàn)積停業，商業商西地産在此次疫情中遭遇前所未有的“黑天鵝”。務也

  去年春節同期，我國(guó)商品零售總額為1萬億，同比增速為8%。戴爸來德梁行董事(shì)、華東區商業地産部主管魏建曆接受《中國(guó)房地産金融你坐》采訪時(shí)表示，雖然2020年春節期間的總體數據尚未公布拿錢，但從相關數據來看，2020年春節的消費大概率為負增長(cháng)。由于山又零售業又以中小企業居多，抗風險能(néng)力較差，因此零售物業有可能森視(néng)會(huì)面(miàn)臨出現退租，空友畫租等現象，對(duì)零售物業全年整體收入將(jiāng)産腦謝生影響。

  不過(guò)在魏建曆看來，危情中勢必也存在機遇和機會這空(huì)，零售物業本身的精細化運營、對(duì)制山社群的關注、科技賦能(néng)日常的經(jīn文劇g)營以及零售物業的線上經(jīng)營，都(dōu明東)是零售物業的運營商未來應該思考的問題。

  No.1

  各地出台減免租金措施幫扶中小企業

  自新冠肺炎疫情肆虐以來，絕大多數中小企業的經(jīng)營及業績受到(d很妹ào)了不同程度的沖擊，各級地方政府也密集出台稅收減免等相笑自關政策支持企業渡過(guò)難關，各大房企為商戶減免租金，共克時(請靜shí)艱。此次大規模的租金減免政策解了商戶務筆燃眉之急，消解商戶部分經(jīng)營壓力。

  2 月5 日，北京市發(fā)布《關于應對(門裡duì)新型冠狀病毒感染的肺炎疫情影響促進(jìn)中小微企業持續健康草姐發(fā)展的若幹措施》，共計16 項具體政策措施的全文涉綠視及暫停收費、免租金、貼息、融資、信貸、就(jiù兵習)業保障等多個方面(miàn)。

  北京市發(fā)改委表示，鼓勵大型商業建習著築、購物中心和市場運營商在疫情期間對(duì)中小租戶給予适度船現的租金減免，各區可以對(duì)采取租金減免措施的租賃企業給予适度的财政補貼話也。

  截至2 月18 日，北京發(fā)改委披露數據顯示，28 家北京市屬企業爸爸計劃減租約4.3 億元，涉及9700 多家中小微短就型企業；已有鋒創科技園、彙龍森下屬3 個園區、亦莊控股下屬11 個園區及嘉捷下友風屬3 個園區，共計18 個園區出台了減免房租的支持政策。如北

  上海市亦出台減免企業房屋租金等28 條購海綜合政策舉措支持企業抗擊疫情，切實減輕企業負擔。其中，中小企業承租上海市國(美城guó)有企業的經(jīng)營性房産從事可們(shì)生産經(jīng)營活動的，免收2 月、3月兩(li外大ǎng)個月租金。

  各大商業地産企業，積極推出減免租金政策。萬達商管針生紙對(duì)全國(guó)各地所有萬達廣場的商戶子制，對(duì)1 月24 日-2月25 日時一嗎(shí)間内的租金及物業費實行全免政策。華潤置地對(duì)關筆全國(guó)各商業項目所有商戶自1 月25 日至2 月近答9 日時(shí)間内的租金實行減免政策。萬科減半收取又雪旗下全部自持商業項目所有商戶2月1 日至2 月29 日期間租金，政策覆得校蓋萬科商業在南方區域所有的項目。龍湖集團旗下通短商場的所有商戶，1 月25 日至2020機暗 年3 月31 日期間，租金費用( 含物管費、推廣費) 減半等。美年正大商業地産為旗下所有商業項目的租戶全額減免1 月24 花月日至2 月9 日租金、物業管理費、市場推廣費，對(du商為ì)于在2月10 日至2 月23 日期間不進(jìn)行營業的租戶繼續實行免道歌租。紅星美凱龍家居集團公告稱，免除全國(guó)82 討短家自營商場商戶2020 年度一個月的租金及管理費。

  “中小企業是我國(guó)經(jīng)吧吃濟的重要中間力量。國(guó)家密集出台一跳雪系列相關政策，目的就(jiù)是讓在疫情中受影響熱山最大的中小企業能(néng)活下來。各大房企也通過(guò子靜)減免租金的方式，與租戶共克時(shí)艱，對(du員相ì)租戶乃至産業的保護其實也是對(duì)客戶水志及市場需求的保護。”戴德梁行高級董事(shì)、中國(gu空在ó)區寫字樓部及華東區綜合住宅服務部主管沈潔對知地(duì)《中國(guó)房地産金融》表示問姐。

  No.2

  寫字樓承壓

  2019 年以來，全國(guó)多地甲級寫字樓市場樂市在宏觀環境不佳及供應放量等因素的影響下已然走弱，而在疫情影響又懂下，寫字樓市場迎來震蕩。

  沈潔認為，尤其是2020 年一季度寫字樓市場數據表現將(黃你jiāng)進(jìn)一步承壓。短期内，市場租賃紙子活躍度將(jiāng)顯著降低，辦公吸納量驟降。長黑相較而言，整體空置率預計不會(huì)受到學花(dào)過(guò)多影響。供應方面(miàn)，疫情會(huì)農是對(duì)在建項目工程進(jìn)度造成(chéng)影響，原本預計的西那未來供應會(huì)出現衆多交付延期的情況。

  “從需求端來看，當前企業對(duì)置換、擴張辦公物業較為審慎，甚至當知鐘營收受到(dào)影響時(shí)，削減秒關高昂的寫字樓租賃成(chéng)本成(chéng子長)為重要選擇。中小型企業將(jiāng)面(miàn)臨聽哥更大的短期财務流動性風險，或對(duì)辦公租賃市場造成(chéng)影響，這視員(zhè)些無疑將(jiāng)減少或延遲寫字樓新增需求，各業主對(書坐duì)客戶的争奪將(jiāng)進(jìn)一步加鐘煙劇。”戴德梁行中國(guó)區企業服務部董事(shì)總經(jīng)理放水魏超英告訴《中國(guó)房地産金融》，從供應腦好層面(miàn)來看，受到(dào)疫情的影響，投資減緩、施錯照工周期延長(cháng)，市場供應也會(huì)明顯變緩，這(zhè)醫紙也會(huì)從一定程度來緩解寫字樓供應壓力村紙。

  仲量聯行中國(guó)區研究部總監姚耀接受《中國(guó)房廠美地産金融》采訪時(shí)也表達相同的看法，他說(shuō)：“短期内，做行對(duì)對(duì)中國(guó)主要城市的辦公樓市場産生較拍玩大不利影響，主要集中于需求端。”

  姚耀表示，影響主要體現在兩(liǎng)個方面(空很miàn)：一方面(miàn)，疫情在得放錯到(dào)全面(miàn)控制前，租賃活躍度將(jiān讀議g)顯著降溫。短期内新增租賃需求或將(jiāng黃都)十分有限。一些租約即將(jiāng)到子會(dào)期或部分即將(jiāng)搬遷的企坐見業將(jiāng)不得不選擇續租，從而影響市場喝得的淨吸納量。另一方面(miàn)，市場及經(jīng)濟紙雪環境不确定性的增加，將(jiāng)顯著影響短期内的市場信心，企業著個將(jiāng)采取更加謹慎的租賃策略。

  相比傳統辦公而言的聯合辦公市場，突如其來舊新的疫情會(huì)帶來哪些沖擊？在線辦公的潮流在疫情結束後(hòu)還(h窗他ái)會(huì)受到(dào)企業的青睐嗎，特别對(刀些duì)于一些小微企業來說(shuō)，為車現了降低辦公成(chéng)本，是否會(huì)繼續采用移動辦公為哥的形式？

  “聯合辦公的客戶大多為中小型及創業企業，他們在此次嚴格的延期複工措施費窗下，因經(jīng)濟活動受限導緻短期内财務流動性風險增大，也刀是受到(dào)沖擊最大的群體，這(zhè)將兵討(jiāng)影響短期内聯合辦公空間的租賃表現。另一方面(m鐵船iàn)，疫情讓遠程工作實踐更受到(dào)大家的重視，衆多企麗說業出于風險考慮選擇居家辦公。在線工具的推廣與普及讓企業及用戶對(duì醫土)遠程交流與在線共享的接受度得以提升。”沈潔說(shuō)，“數智男知化”辦公體驗將(jiāng)影響當前傳統辦公模式發(fā)生變化。

  從大宗交易投資市場角度分析，“當前疫情對(duì)投資市場的沖擊是無可湖舊避免的。2019 年大宗交易總成(chéng)交額約2855 億元，其錯唱中約30% 買家為國(guó)際投資者，其餘投資者分布全國(guó)吃訊各地，北上廣深仍最受投資者青睐。”戴德梁行大中華區資本市場部總裁靜物、中國(guó)資本市場部主管葉國(guó)平表示弟議，目前國(guó)内外投資者均抱觀望态度，短期部分志文項目進(jìn)展或受到(dào)影響。對(duì)長(c現離háng)線投資者而言，疫情帶來的影響隻屬暫時(shí)子拍，對(duì)國(guó)際投資者而言，投資中國(g看和uó)是考慮到(dào)全球布局。對(duì)月他成(chéng)熟投資者而言，投資是長(cháng)線的，不會討光(huì)因為短期波動而影響投資策略。

  葉國(guó)平亦預測中美貿易摩擦會(huì)緩和，對(duì)國(相弟guó)内寫字樓市場會(huì)有正面(miàn)影白習響。受疫情影響，或出現中小型企業因資金周轉原因出師市售資産的可能(néng)，企業以便低價快速回籠資金。葉國(guó)跳樹平引用股神巴菲特的名言，“别人貪婪我恐懼，别人恐懼拍舊我貪婪＂，表示目前反而是個機會(huì)，建議伺機而動。

  No.3

  零售地産影響有多遠

  在疫情結束之前，零售業中短期前景依對我然不明朗，大型購物中心市場空置率將(jiāng)有所推升，同話謝時(shí)整體平均租金則面(miàn)臨下調。

  針對(duì)短期宏觀消費市場的變化，姚耀表相林示，將(jiāng)影響宏觀消費市場和零售地産市場基本面(miàn)，按行動這業受疫情影響程度分為三大類：

  第一類，獲益型業态（日用品、醫藥、線上消費等），在疫文報情中短期内受益，在疫情結束後(hòu)基本恢複至常态水平，全年數據有望超出年日會初預期。

  第二類，補償增長(cháng)型業态（時(報鄉shí)尚零售、旅遊、線下教育、健康等）事訊，在疫情中將(jiāng)受到(dào)顯著影響，但在疫情得到(dào)全面(事跳miàn)控制後(hòu)，受到(dào)抑制的消費力將(j西在iāng)集中釋放，短期消費市場或出現補償式外船增長(cháng)。第三類，承壓型業态（餐飲、娛樂、短途通勤等），同樣什木(yàng)在疫情中受到(dào)顯著影響。但與補償增長(chán地機g)型業态不同，因其當期時(shí)效性計們高，消費無法延期釋放，所以相應統計指标的全年數據將(jiān快場g)顯著回落，承壓更為明顯。

  姚耀指出，對(duì)宏觀消費市場能化的分析衍生到(dào)零售地産市場本身，預計本次疫情對(嗎雪duì)不同業态的零售商將(jiāng)帶來不同的影響。其中獲益型業态懂志消費更加穩健，社區超市、生鮮超市、便利店等業态全年整體需求是資將(jiāng)保持相對(duì)平穩；補償增長(chán城錯g)型業态如時(shí)尚零售（尤其是中看公低端零售）、健身房、線下教育等租戶，雖然短期内受到(dào)疫情沖擊極大，但長慢疫情結束後(hòu)受到(dào)消費者購買意願快速恢複的來區推動，相關業态活躍度將(jiāng)會(huì)顯著提升；承壓型業态費冷消費整體受疫情沖擊更大，餐飲、體驗兩(liǎng體火)大類租戶整體表現可能(néng)相對(duì)低迷。

  “中國(guó)消費市場及零售地産市場仍具韌性，長(cháng)鄉議期仍看好(hǎo)。”姚耀對(duì)《中國(guó放房)房地産金融》表示，當疫情結束後(hòu)，中長(cháng)期下消費嗎北市場將(jiāng)回歸經(jīng)濟基本面(miàn)在海，消費在可預見的未來仍將(jiāng)是驅動中國(guó)經(jīng)濟增厭匠長(cháng)的核心動力。國(guó)内産業積極調整轉海有型，從高增長(cháng)轉型為高品質，經(jīng)濟增長(ch到黑áng)更具可持續性。中國(guó)高速推進(jìn)的城市化進(得樹jìn)程將(jiāng)持續帶來城鎮人口增長(cháng)電鐵。消費結構亦將(jiāng)發(fā)生改變，中産階層、千禧一代等消很冷費群體的崛起(qǐ)必將(jiāng)重塑消費格局，激發(fā亮是)消費新觸點。主力消費客群規模在未來的進(jìn)一步擴張將(jiāng)持藍飛續利好(hǎo)中國(guó)内需增長(cháng)老雨。

  戴德梁行的《新冠肺炎疫情對(duì)中國(guó)商業地産的影響及舞唱應對(duì)》報告顯示，預計疫情短期對(duì)消費的影響仍女花將(jiāng)大于對(duì)生産率的影響。實體零售的線上渠道(外這dào)或多或少幫助其緩解疫情帶來的壓力。在疫情期間，多影生鮮超市和外賣的業績井噴式增長(cháng)，這(zhè)既擴大高分了線上平台的受衆，也促使運營商進(jìn)睡哥一步思考統籌整合商戶，線上線下相結合的戰略。零售業中短期前景依然不明朗場慢，直至疫情結束，預計大型購物中心市場空置費商率將(jiāng)有所推升。

  No.4

  疫情下的新趨勢

  受此次疫情影響，人們外出減少，在家辦公、遠程辦公出現新的需求。“此次疫情林讀對(duì)中小企業發(fā)展提出了更高煙作要求。數字化、互聯網消費、在線模式需求等等，會(huì)催著男生各類全新業态，讓中小企業煥發(fā)出全新的生機。”沈潔說(shu她地ō)。

  2 月3 日開(kāi)工首日，就(ji子間ù)有超過(guò)2億人次啟動遠程辦公，釘釘一度陷好拍入服務器“崩潰”狀态，企業微信、金山辦公、華為雲WeLink 這(zhè)些路音辦公類軟件，在應用程序APP 下載排行榜中跻身前列，釘釘甚至那媽超過(guò)微信成(chéng)為沖上APP Store 免費 Ap也街p 榜首。根據天眼查的數據顯示，當前國(guó)内一共有約4500家雲請林辦公企業，在線上辦公聚焦的視頻會(huì)議、文檔協同、員工管理等城算領域， 越來越多的科技企業迅速成(chéng)長(cháng)起(q花線ǐ)來。

  對(duì)于零售商而言，轉戰線上尋求 主動“自救”，以緩和有厭實體零售中的 損失。餓了麼(me)數據顯示，2 月以來至2 月16 司水日，全國(guó)有近10 萬家門店經(答筆jīng)審 核入駐平台，通過(guò)上線外賣功能(néng)恢複 們什營業。美團外賣的數據顯示，在近期 通過(guò)綠色通道(近內dào)極速入駐平台的3058 個 商家中，不乏成(chéng動都)都(dōu)希爾頓、西安曲江 銀座這(視綠zhè)樣(yàng)的高端星級酒店。

  服裝品牌如太平鳥利用微信線上會(huì)員專場、微信秒殺、小程序分銷飛為 等形式，通過(guò)線上平台、直播平台謝金連接消費者，實現了半數暫停營業門店有銷售，日均總零售額超800 萬元。361們拍°、安踏除了原有電商平台外，啟動微商直播渠道(dào年鐘)進(jìn)行現時(shí)銷售，安踏集書工團推出“全員零售”項目，超過(guò)3萬名員工及經(jīng)銷商夥伴費相參與。

  姚耀表示，零售或餐飲品牌積極打通線上渠道(dào)，開(k房師āi)展或加大外送外賣服務，這(zhè)將(去廠jiāng)保證疫情恢複後(hòu)更強的韌性。

  疫情的發(fā)生對(duì)商業地産領事年域會(huì)産生哪些潛在影響，市場各方的應對(duì)及其可能(néng火東)衍生的趨勢如何？戴德梁行研究院副院長(cháng)張曉端表示：“疫情司我的發(fā)生對(duì)于商業地産造成(chéng南問)不可避免的影響，但無論是寫字樓還(hái)生筆是商業項目的經(jīng)營者、業主方、租戶、商戶以及設施水現管理、物業服務公司等市場各方均積極摸索應對(duì)，在此過(guò)程中啟朋理發(fā)的思考與嘗試也往往衍生出行業發(f風紙ā)展的新趨勢。”

  辦公物業方面(miàn)，第一，對(duì)線上平台及智能(nén的錯g)化在内的整體辦公生态的打造，成(chéng)為辦公物業運拿間營中的新趨勢。第二，對(duì)空氣質量關注度的提升轉換為對(duì)物用外業空調、新風系統的關注，更加健康、智能(néng)成(ch了著éng)為物業發(fā)展趨勢。第三，物業及設施的管理水平、專快來業系統的防護舉措更易獲得用戶信任，同時(shí)也還又增強客戶黏性。第四，減免租金及靈活調整租賃政策，以期保護說亮産業、客戶的良性發(fā)展。未來，智能(有街néng)樓宇管理、健康和安全管理將(jiāng)是提制從升寫字樓市場競争力的主要因素。

  商業方面(miàn)，第一，遠程教育、線上醫療/ 藥店書著、新零售生鮮超市、泛娛樂等業态在疫情之下也得以更快速發(fā)去讀展，也將(jiāng)對(duì)商業模式構成(chéng)影響。第二，非白都核心商業迎來進(jìn)一步發(fā)展，随著(zhe)職住一體化的推喝件進(jìn)，非核心商業，有望以其前瞻性設計，配合硬件優勢的打造業低，在未來承接一些外溢的消費和一些外溢的商戶。第三，未來商業建築上也將(jiā少如ng)更多考慮綠色、健康、開(kāi)放空間。

  經(jīng)曆了此次疫情，商業地産市場未來的挑戰和機遇又司新將(jiāng)如何？魏建曆認為，由于商業地産的發(fā)展離不開(kā鐘師i)零售業的發(fā)展，在此次疫情下，大家的活動範圍縮小到(dào內還)社區範圍，給了社區商業發(fā)展的契機。因此線下的消費一定離不開(為雪kāi)社區，有人的地方就(jiù)有商業，未來的商業不在好樹社區，就(jiù)在交通樞紐。未來，社區商業會(huì)成(ch窗人éng)為行業另外的一個關注點，社區商業就黑不管提供服務還(hái)是商品，都(dōu)有著(zhe)無可比拟的科區距離優勢。

  “本次疫情短期内對(duì)于進(jìn)出口貿購間易、零售、旅遊及線下教育培訓等行業的不利影響或將(jiā些小ng)最為顯著。疫情結束後(hòu)，預期醫藥健康筆聽和保險産業、線上服務供應商類的TMT 行業以及環境保些水護關聯産業會(huì)保持相對(duì)韌性并醞釀出新的機遇子謝。”姚耀認為。

  從商業地産未來的發(fā)展看，姚耀表示，租賃市銀鄉場，由于商業地産與基本面(miàn)非常相關，宏觀經(jīng科鐵)濟導緻不同的行業分化。投資市場，短期内受到(dào)的影響較為明顯，疫情控他慢制以後(hòu)，會(huì)有一些機會(huì)出現。中長(cháng)期那視看，大宗交易市場是一個機會(huì)，今年年末到(dào)明年可能(n子地éng)會(huì)出現較好(hǎo)的機會(huì)。未來是結構還短化的轉型，從高速的增長(cháng)到(dào)高質量的增長(ch老知áng)，進(jìn)而帶來生産力和土地價理裡值的提升。

  來源： 中國(guó)房地産金融